与去年的无理性飙升相比，今年楼市涨幅和销售速度明显慢了下来

　　 日前，在博鳌房地产论坛上，向来喜欢语出惊人的任志强再次放言，如果楼市泡沫破灭，“要死肯定是银行先死，房地产商后死。”

　　 中国最大的房地产企业万科也只有1000亿资产规模，相对于资产规模数以万亿计的银行来说，谁的抗风险能力更强不言自明。但在经历了2007年的疯狂上涨后，房屋销售速度下降、楼价实质性下调、银根紧缩等种种现象都让房地产开发商感到揪心，“拐点论”和“百日剧变”等各种各样的预测也纷纷涌现。

　　 在这一轮市场调整中，银行和房地产商，究竟谁才是最受伤的人？地产商背后的资金链是否真的走到了悬崖的边缘？

　　 地产公司现状调查

　　 负债总额远超现金存量

　　 对于房地产企业来说，债务是支持其发展的核心动力，而国内名列前茅的房地产龙头企业也都是“债务大户”。

　　 但从已公布的2007年年报来看，上市房地产公司的负债总额已远远超出了现金存量。

　　 以现金存量最高的万科为例，其负债总计为661.75亿元，现金存量仅占负债总额的25.76%。保利地产（280.60亿元）、招商地产（159.62亿元）和金地集团（161.13亿元）的这一比例分别为16.49%、22.48%和15.58%。（见表一）

　　 记者发现，在上述公司的债务总量中，银行贷款所占的比例差距较大。其中，万科的银行贷款额度为249.56亿元，占其债务总量的37.71%；保利的银行贷款则有121.57亿元，占债务总量的43.33%；而金地的这一比例则为52.43%。万科虽然债务总额最高，但未来的还贷压力相对却最小。

　　 在2007年的年报中，上述四大地产公司的其他资产指标也并不乐观，如每股经营性现金流4家公司均为负值。万科的每股经营性现金流为-1.52元，招商为-4.74元，金地为-7.52元，保利为-7.65元。这些数据也是四家公司5年来的最低值。

　　 此外，速动比率（衡量企业可快速变现的流动资产偿还流动负债能力的指标之一）越低，企业短期偿债能力也越弱。统计数据显示，万科、富力、保利等主流地产公司的速动比率均低于1，仅为0.4、0.3和0.3。

　　 地产资金链解读

　　 房地产资金杠杆效应受限

　　 央行数据表明，受银根紧缩政策影响，一季度人民币贷款增加13326亿元，同比少增891亿元。但同一时间，房地产到位开发资金的三大主要来源中，国内贷款却依然保持了稳定增长，增速甚至高于同期银行整体贷款增速。

　　 以广东省房协公布的数据为例，一季度广东房地产开发到位资金926.91亿元，其中，国内贷款、自筹资金、其他(订金、预付)资金分别占总来源的27.63%、35.76%、35.14%，同比增长分别是3.28、5.25、-7.5个百分点。这说明尽管市场降温、资金回笼减缓，银行开发贷款的支持力度一季度依然加大，开发商自筹资金的能力也在增强。

　　 开发贷款增加，自筹资金也增加了，为什么房地产商仍直喊缺钱？

　　 银行业人士认为，这很大程度上与新的调控政策下房地产开发运作模式有关。例如，旧的模式下土地出让金可以分期支付，土地证也可以分期取得，开发商就可先以较少的资金取得土地到银行抵押融资，然后再动工开发和购买新的土地，如此循环，开发商自有资金被放大数倍，自然觉得手里银弹充足。但在新的土地政策下，土地出让金可分期付款，但不可以分期获得土地证，而无法获得土地证，就不能用来抵押融资。“以前一块钱可以当三块钱花，现在一块钱就是一块钱了，开发商马上就觉得手紧了。”

　　 高价囤地挤占流动资金

　　 另一方面，伴随着去年楼市的快速升温，开发商拿地热情空前高涨，一时间“地王”频出。但是大量高价囤地的直接后果就是房地产企业的流动资金不足，一旦楼市遇冷，这些开发商的日子就变得难过起来。

　　 以国内某知名房地产公司为例，去年一年该公司土地储备增加了2617.1万平方米，其中不乏高价“地王”，加上国家提高对土地闲置的收费标准，资金压力显而易见。

　　 而去年7月以92亿元天价拿下湖南长沙新河三角洲“中国地王”的北辰实业日子也不好过。年报显示，在楼市井喷的背景下，该公司净利润却同比减少3.2%，每股收益也同比下降37.5%。同时，公司2007年负债达到119亿元，资产负债率上升至58.4%。

　　 统计数据显示，去年全国新建商品房销售额为2.9万亿人民币，但从国土资源部公布的数据来看，去年1~11月份交纳的土地出让金达9130亿元人民币，全年数据应超过1万亿元。SOHO中国董事长潘石屹表示，一般出让金占地价款的三分之一，其他的三分之二是农民的补偿费和拆迁费。照此推算，去年开发商买地所花资金超过3万亿元，即地价款超过全年销售收入。

　　 降价卖房加速资金回笼

　　 在上述情况下，房地产商开始想方设法加快现房销售速度，以快速回笼资金缓解资金压力，万科无疑是其中的代表。在去年年底王石抛出“拐点论”时，市场的反应多为反对和嘲讽，但今年楼市的走势似乎正在一步步印证王石的判断。

　　 以万科一季度业绩为例，该公司实现销售面积114.5万平方米，销售金额101亿元，同比分别增长82.9%和119.1%。单从速度上看，万科今年实现百亿销售额仅用了3个月，而去年则花了近半年时间。率先降价让万科在调整中获得了先机，原本声称不会跟进的一些房地产商随后也纷纷下调了价格。

　　 国金证券房地产行业分析师曹旭特告诉记者，货币紧缩政策使得房地产企业从银行拿钱更加困难，而一些小公司，尤其是一些项目型公司，由于前期拿地价格较高，因此对现房销售非常依赖，因此，一旦楼市降温，日子就非常难过。近期各地楼价均有所下调，正反映出开发商降价促销以快速回笼资金的心态。