浙江小城丽水，城镇居民人均年收入也就15000多元，2007年的房价却在疯狂炒作中攀升到10000元/平方米。可是在货币紧缩的宏观背景下，越积越大的“泡沫”迅即破灭。“丽水现象”，给我们江苏房地产市场发出哪些警示？

　　 房价泡沫：不可回避的“人为炒作”

　　 记者昨天了解到这样几组有关房价的数字：

　　 南通城区目前新开楼盘均价预计都在8000元以上，而在2003年时，当地房价不过2000元/平方米出头。四五年时间房价总共涨了五六千元！

　　 盐城市区房价在2006年时多在2000多元/平方米，到2007年11月，市区房价大部分已超过4000元/平方米。

　　 不过，在业内人士看来，省内一些二、三线城市目前房价虽上涨较快，但由于其绝对值并不算高，所以，其“泡沫”成分远未及丽水那样严重。苏鼎房地产研究所所长宋坚分析认为：“丽水人均年收入才能买到1.5平方米的房子，这样的价格显然太离谱了。江苏的房价与收入比尽管也不合理，但还没有相差到这样悬殊，也没有出现小县城房价赶超中心城市的现象。”

　　 但部分地区房价的过快上蹿，还是让业内人士“不吐不快”。今年5月，南京江宁板块住宅均价超过了6000元/平方米。在地产界从业10余年的墨子不动产总经理王小军说，去年年底至今半年间，江宁住宅均价差不多上涨了1500元/平方米。

　　 他认为，这一方面是需求的支撑，另一方面是目前“一房一价”出现松绑。“房价肯定有‘泡沫’，尽管没有丽水这样严重，但也暴露出‘人为炒作’的痕迹，如果任由‘泡沫’积累，后果同样令人担忧。”

　　 楼市断粮：暴露开发商运作模式“致命伤”

　　 “丽水现象”折射信贷紧缩政策下开发商融资困局。而在江苏，由于市场回暖缓慢，开发商资金短缺危机也愈发明显。

　　 去年7月万科在江宁高价拿地，引发省内部分开发商高价尾随。记者了解到，现在已有开发商深感“吃不消”。在交纳了部分土地出让金后，一家以4000多元楼面价拿地的开发商，已决定转让手上的土地。

　　 南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华博士分析说，银行贷款在房地产开发资金中的占比基本保持在20%左右，自有资金和股权融资占35%左右，剩余45%主要依靠预售款。货币政策从紧后，信贷规模明显收缩，开发商资金来源中的银行贷款和预售款均受到严重影响。

　　 “房地产的实质就是金融。但现在大多数开发商的运作模式依然是传统的规划+产品模式，并没有确立金融资本与产业资本结合的开发模式。如果开发商自有资金充裕还可以支撑在建和拟建项目，而自有资金紧张，在建项目难以为继，或者空有土地不能开工，则很可能出局。”

　　 海外融资：暗藏危机的一着“险棋”

　　 在信贷紧缩的情况下，丽水房地产主要依靠民间集资的方式进行房地产开发。而在江苏，由于贷款难，现在不少开发商已将融资的目光投向海外。尽管海外融资与民间集资渠道不同，但业内人士指出，这同样会是一着“险棋”。

　　 昨日下午，在南京举办的土地拍卖会上，一幕海外资金“抄底”入市的画面让业内人士久久回味——来自香港的恒基地产和由韩国爱思开注资成立的南京地产公司，分别以底价拿下了两块地。

　　 这仅是海外基金“潜入”江苏房地产市场的一个缩影。宋坚说，外资进入江苏房地产的步伐正在加快，这些海外基金出现的形式隐蔽，多以“合资”面目出现，基本可以避开监管视线。

　　 吴翔华说，江苏房地产市场海外资金量不小，以南京为例，至少占到房地产开发总盘子的10%—20%。“海外基金乐于赌人民币升值，但海外基金也怕风险，所以对年回报率的要求也越来越高。前两年，海外基金年回报率一般在6%—7%，这两年都在12%以上。”

　　 对于一些拿地成本较低的开发商而言，与海外基金合作，要达到对方的高回报要求不太难，只需挤占部分原来自己拿的超额利润。但对拿地成本本来就高的开发商而言，面临的风险却很大。一旦成交清淡，钱还不出来，所占的股权只能拱手相让。

　　 所以，吴翔华认为，这类融资也只能解决一时的问题，只不过是开发商迫不得已走出的一步“险棋”。“最多撑1年吧。”他说，况且，人民币一旦快速上涨见顶，这些投资基金就会快速出货，带来资产价格的大幅缩水。

　　 “空中楼阁”：对未来房价别抱太多幻想

　　 开发商、二手房中介、炒家，共同助推了丽水房地产市场的“疯狂”。作为房地产经纪人，王小军透露说，他们曾接待过不少浙江投资客。“这些人买房和卖房时都只是委托一两个了解行情的人来操作，这一两个人则拿着数千万元到南京来炒房，一买就是一个单元，但买房人可能连房子都没有看过。有一次，几个浙江投资人委托我们卖江宁义乌小商品城的房子，我问对方房子的情况，对方竟然连大门朝向都不知道。”王小军推测，丽水房地产市场上的炒家大多也应是这样的情况。

　　 炒房炒成了“空中楼阁”，这给楼市投资、投机者的教训也是深刻的。“只要国家不出政策，就是利空。炒房人不能再抱有过去盲目‘追涨’的思维了。”“经过‘丽水事件’后，炒家对未来房价不要抱太多幻想。”吴翔华、宋坚语重心长。（陈熹熹者 汪晓霞）