近来，南京市鼓楼区外经局局长周建平感到懊恼：戴德梁行，世界五大地产咨询服务商之一，千辛万苦跟踪、接触了大半年，双方会谈不下十次，眼看就要谈拢了，就在上个月，鼓楼区最终还是和戴德梁行失之交臂。原因，就是戴德梁行在鼓楼区找不到满足要求的办公楼。

　　 不仅仅是戴德梁行。毕马威、德勤，这两大世界知名会计事务所，还有汇丰银行，都因找不到办公场所而没有在鼓楼区留下来。

　　 除了鼓楼区，记者从玄武区、白下区等招商部门得到了相似的信息：能用来引进高端服务业的写字楼，实在太少。玄武区招商局副局长吴开芬告诉记者，这两年，明显感到国际服务业进驻南京、杭州、大连等二线城市的步伐加快。但同时，高品质写字楼极为缺乏，成为引进现代服务业项目的瓶颈。

　　 纵观南京城内外，各种写字楼鳞次栉比。记者了解到，就是在新街口、山西路等商贸集中区，仍有几年租不出去的写字楼。一方面是写字楼总体呈现出供过于求的市场行情，另一方面是高端服务业找不到合适的落脚点。

　　 造成这种矛盾局面的主要原因，业界认为，在于南京商务楼经营理念的落后及建设上的先天不足。

　　 “售多租少”显现软肋：一位承租户要和十一名产权人谈判

　　 据一位地产商的观察，南京写字楼市场的租、售比例大致是“二八开”，而上海是“八二开”。南京的原因，是“一没实力，二要急于扩张做新项目。”

　　 业界公认，判断一座写字楼品质高低，最根本的一条就是租赁式物业占多大比例；卖得越多，品质越低，引进有实力的服务业项目就越难。

　　 “国际大公司找楼，问的第一句话就是‘写字楼是否整体经营’。”多位招商工作人员表示，南京商务楼普遍分割出售的做法，等于是杀鸡取卵，扼杀了楼宇的升值预期。

　　 说到一栋楼的产权被分割给无数投资者，周建平与从事招商工作的同行们深受其苦。今年，来自新加坡的富登投资信用担保公司落户绿地广场的翠峰大厦。“富登”所在的楼层，有11位产权人。为让11位产权人和富登签约，周建平的团队做了大量工作，“三年内，富登的年税收至少有五六千万元。而当时，只要一位产权人谈不拢，富登的项目就有可能跑了。”

　　 珠江一号是迄今为止南京唯一一栋全租赁写字楼。开发运营商——金鹰国际房产集团业务部副总监陆俭介绍，去年年底，与几家全球知名公司洽谈后，金鹰国际迅速决定只租不售，取代曾经可租可售的经营理念。因为拥有整栋楼的业权，珠江一号招租严格。“容易带来人流的推广型企业不要，员工数量过多的企业不要，租用面积小于200平方米的客户不要。”陆俭一口气说了“三个不要”，“不是谁出的价高就租给谁。”

　　 高品质的办公楼，要的是提供贴心、安静的办公气氛。金鹰国际曾经开发经营过金鹰国际商城。金鹰商城4万平方米的写字楼，有一半面积是散卖。“产权人一多，纠纷扯皮就多。租给谁，不是你说了算。租金也乱，你租4块，他租3块，有的私人业主不给发票。楼用了七八年了，如果产权统一，就能进行整体装修改造，这将大大提升楼的价值，而现在因为产权人分散，整体装修无法操作。”金鹰国际集团副总裁岳晓康说，只租不售是国际上商务楼经营的通常做法。金鹰成功经营珠江一号的模式很快见效，已吸引了德国拜耳等多家国际大公司入驻。

　　 记者了解到，今年，中央路上正在建设中的国际广场将卖出的两套办公房回购，准备走“只租不售”的经营之路。据说，位于新街口的金融中心也有意做全租赁式物业。

　　 硬件更怕硬伤：等一趟电梯要耗费半小时

　　 建设上的硬伤，也生生拉低了写字楼的品质。位于南京珠江路上的新世界大楼，每天上下班时间，人员等电梯的时间超过半小时。电梯、空调系统、门厅等大小硬件与楼宇实际办公需求不匹的现象，已成为南京商务楼宇的通病。

　　 如果要给南京楼宇的硬件打分，仲量联行中国业务发展总监陈立民说他就打个不及格。“只管建，不管用，这样的楼升值空间很有限。盖楼之前就要理顺人、车、物流走向，电梯的数量，容纳的人数。”陈立民说，专业的写字楼应该是从里面往外面设计的，南京的楼反过来了。

　　 戴德梁行华东部写字楼董事沈洁认为，南京的商务楼，大多是开发住宅的开发商盖的，很多建设上的细节，其实是日后使用的大问题。“一楼大堂的大小和气质，决定进门第一感觉；楼层感应装置影响安全；柱子是否靠墙与间距长短，关系到隔间的大小和实用面积，空调系统的风量与人员数量搭配，直接决定人体舒适度……”，而这些，都是客户选择办公楼宇会认真考虑的因素。

　　 陈立民分析，商务楼建设“水平业余”，主要症结在于只求一卖了之，开发商不是持有者，对楼的长期使用缺乏责任心。而这种热衷散卖、急于套现的经营方式是服务业载体发展的最大障碍。

　　 突破发展瓶颈：引进真正经营商务楼宇的实力开发商

　　 南京城区众多招商部门负责人认为，仅靠开发商的自主意愿选择全租赁式物业，南京发展现代服务业、引进高端项目的好时机就会被延误。“一块地的价值，不在于眼前拍出多高的地价；这块地能否为城市源源不断创造的价值，才是最应关心的大问题。”陈立民介绍，上海的商务发展离不开香港、新加坡一些成熟商业地产商对写字楼经营理念的坚持。“1990年代，上海写字楼租金跌到2毛钱，现在最高又涨到20块钱，不管涨跌，这些地产商都不卖楼，他们对写字楼的经营理念，就是长期持有，细水长流。”陈立民建议，政府在出让地块时设置条件，引进真正经营商务楼宇的有实力的开发商。政府和开发商愿意守，眼光放远，才能规避规划建设及经营上的缺憾。

　　 南京已明确城区的发展定位于现代服务业。作为现代服务业重要载体的写字楼，其发展关系着南京主城未来的发展。目前，中央路沿线、新街口东北角、太平南路等区域正兴起新一轮商务楼建设高潮，而要为现代服务业发展开辟有利空间，商务楼现有发展瓶颈亟待突破。（颜 芳）