从已经公布的房地产上市中报来看，尽管房地产在各方的质疑和争论中前行，但整个行业中大多数公司中报依然靓丽。

　　 毛利率依然保持高水平

　　 上市房地产企业交出的中报成绩单仍然是十分优异的。这些上市房企不论是营业收入、净利润还是毛利率都基本维持高位。

　　 从整个房地产行业上市公司的统计数据来看，2008年上半年上市房地产企业累计实现主营业务收入达777.09亿元，高于去年同期的552.11亿元，同比增长大约40.75%。上半年累计实现税前利润187.76亿元，相比去年同期的119.11亿元，同比增长57.63%。最终实现净利润123.61亿元，相比去年同期的76.34亿元，同比增长61.92%。这个数据与去年同期相比有所下滑，但在所有上市房地产公司中，除去仅有的几家亏损企业外，有56家净利润有不同程度的增长，其中增幅在100%以上的有26家。以万科、中海、保利地产、华侨城等为首的龙头企业中报都是盈利的。其中，净利润三甲是中海、万科和保利，上半年分别实现净利润40亿(港元)、20.6亿、10.34亿。实现营业收入分别是93.8亿(港元)、172.6亿、53.81亿，同比增长126.6%、55.5%、156.4%。

　　 值得关注的是，尽管上半年房地产行业陷入调整格局，但上市房企毛利率依然保持惊人的高水平。对此，天相投顾分析师认为有三方面原因：首先，主要原因是由于房地产企业预售和收入结算之间的时滞；其次，上半年房价依然保持上涨，整体销售下滑不大；最后，龙头公司成为整体业绩的定海神针。齐鲁证券认为，从统计数据中可以看到，上市房企毛利率和净利润分别处于近几年来比较高的水平，主要是由于房企存在预售制度，因此2008年实现的销售收入中将有一大部分体现的是2007年的销售状况。

　　 资金链趋紧已成事实

　　 然而，一切并非只是看上去那么美。尽管上市房企大多数业绩都是保持高增长态势，从中报统计数据来看，上市房企的营业收入和利润增速显然有所放缓。以万科为例，数据显示，万科上半年营业收入、净利润较上年同期分别增长55.5%和23.6%。而在2007年上半年，这两个数据分别是66.37%和31.28%。这意味着万科今年上半年赚钱速度显然慢下来了。这是由于行业调整带来普遍成交低迷，以及管理层持续紧缩的信贷政策使得上市房地产企业融资难度加大、融资成本提高，带来资金压力，另外，CPI和PPI走高，建材成本提升幅度较大等重重压力下，房地产企业的资金链条愈发趋紧。

　　 房地产巨头潘石屹曾公开表示，在去年和前年经济高潮时期，大家喜欢用土地储备的数量来衡量房地产公司的实力和规模。但今天，在全球经济衰退和国内货币从紧的双重压力下，评价一家房地产公司的指标随之要发生变化，大家更看重的应该是企业的现金量和存款量有多大、负债率有多高。

　　 暂且不论现金流，仅就负债率来看，中报数据显示，房企“缺钱”已是不争的事实。数据显示，40多家房企负债水平高于50%，甚至不少地产巨头负债率也在70%警戒线之上，包括保利地产、金地集团在内。然而，在货币政策从紧、销售情况却不容乐观的情况下，很多房地产公司现金回流很慢，从而掐断了资金来路，房产商的压力逐渐加大。

　　 国泰君安曾发布报告称，2008年房地产行业资金缺口达7100亿元，相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的2倍。平均下来，每家内资开发商资金缺口达1201万元。根据WIND资讯的统计，截至8月15日，沪深已披露年报的43家房产公司经营活动产生的现金流净额总计为-188亿元，而去年同期为-65亿元，同比下降189%；筹资活动产生的现金流净额总计为235亿元，去年同期为154亿元，同比增加53.6%。这就意味着缺钱已成为房地产公司的普遍现象。

　　 从上市房企的举动也不难看出这些企业对资金的渴望，比如今年以来频繁而且集中上演“融资行动”。如万科9月2日发布公告称，公司将于9月5日以平价发行总额不超过59亿元、5年期固定利率的公司债券。而7月份以来，已有保利地产公布发行43亿元债券、中粮地产公布发行12亿元债券等。截至记者发稿前粗略统计，今年上半年至今，上市房企发行债券的规模不少于上百亿元。

　　 通常，房地产资金来源主要有三个途径：一是占大头的银行贷款；二是销售回款；三是自有资金，但明显这一块的供给是非常有限的。而前两个来源，由于今年信贷紧缩和行业调整也相对将这两条路给堵塞了。由此可见，当下，对上市房企来说，保护现金流显然比任何事都重要，同时，也得不断地设法多渠道融资才可解其资金的“困境”。

　　 行业调整给领先企业扩张机遇

　　 如果说行业的调整给很多小企业带来了致命的影响，那么，这一调整对于行业领先的企业来说，反而是提供了实实在在的行业整合的良机。如一些大的企业趁机加大土地储备，以及收购等方式来给自己创造扩张的机遇。

　　 从土地储备方面看，资料显示，上半年，中海在内地新增8块土地，建筑面积共约230万平方米，同比增加40.3%，总土地储备超过2478万平方米，可满足未来4至5年的开发。截至8月5日，万科今年公司新增项目按万科权益计算的规划建筑面积387万平方米；公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积为1909万平方米。保利上半年新拓展项目8个，规划建筑面积412万平方米。截至2008年6月30日，公司拥有可结转资源超过1800万平方米。此外，2008年1月4日，深长城以2.39亿元的价格，竞标获得深圳市宝安区龙华片区一宗土地，占地面积2.95万平方米，建筑面积5.3万平方米。深振业在今年4月8日，以6.9亿元竞得深圳龙岗区宝荷路与沙荷路交叉口南侧宗地的土地使用权，5月15日，又以3.08亿元竞得西安市氵产氵霸区两地块土地使用权等。从收购方面看，上半年，万科把握行业调整期中的整合机会，以低成本方式扩大规模，1至6月，万科76.2%的项目资源通过合作方式获取，收购了深圳市易理房地产开发有限公司等10家公司，新增土地平均成本约2155元/平方米，明显低于2007年平均3500元/平方米的新增土地成本。