世经述评

　　 美国房屋销售市场未来走势如何？

　　 美国商务部公布的最新数据显示，今年1月份美国新房销售量为58.8万套，比前一个月下降2.8%，与去年同期相比则下降了33.9%，是1995年2月以来的最低点。积压待售新房数量到1月底按年率计算为48.2万套，按当月销售速度，需要近10个月才能售完，这是过去26年来的最长时间。同时，据美国全国房地产经纪人协会公布的数据，美国旧房销售量1月份降到了1999年以来的最低点。遭遇2008年新一轮的“倒春寒”，美国房地产市场信心将经受严峻的考验。

　　 近年来，美国房屋价格涨幅惊人，房价与租金比例比最近20年平均水平高出30%，这是前所未有的。究其原因，美国房地产价格涨涨跌跌，与美联储的利率政策是分不开的。2001年以来，美联储逐步降低基准利率，当年美国的联邦基金利率即银行间隔夜拆借利率由6.5%降至1.75%，为40年来的最低水平。主要用于购房的30年期抵押贷款固定利率也随之下降，借贷成本的降低使很多人开始买得起房子。美国房地产市场正是从这时候开始飞速膨胀。2005年房屋销售量和销售价格分别突破700万套和每套20万美元的历史最高水平。

　　 然而到了2006年，为控制通货膨胀及防范金融风险，美联储曾经连续17次调升短期利率，房地产市场的拐点恰恰就在此时出现了。表现为房屋销售量递减，库存量明显增加，房价大幅回落。而且市场萎缩趋势一直延续到今年初。多数分析人士认为，美国房地产泡沫只有经过较长时间的挤压和消化之后，才会重回正轨。

　　 当前，美国各主要媒体十分关注房地产市场的走势，因为房地产是否企稳，是关系到美国经济何时摆脱衰退阴影的关键。众所周知，美国经济近年来的稳定增长主要是靠消费带动，而消费增加的动力则是来源于房地产价格的不断攀升。当次贷危机爆发后，这种紧密依存的纽带突然断裂，不论是房地产市场需求还是消费市场需求，都受到很大抑制。

　　 那么，美国房地产市场今年将如何表现呢？美国联邦国民抵押贷款协会首席执行官丹尼尔预计，价跌量减局面至少会持续到2009年底，房屋所有者、建筑商和投资者还将经历2年的困难时期。惠誉公司的报告认为，如果美国各大金融机构进一步严格放贷标准或者住房抵押贷款利率继续上升，那么房地产市场形势将进一步恶化。其他一些权威调查报告也显示，预计2008年美国房价平均跌幅将达到7%。从美国房地产市场发展历史看，衰退期通常需要3至5年时间。也就是说，美国房地产价格从2006年下半年下跌开始算起，可能要持续到2010年才会止跌回升。

　　 但也有部分经济学家认为，美国房屋销售已经见底，市场随时都会转暖。乐观派的理由主要是：大多数房主惜售心态明显；人口持续增长，需求不断增加；随着美联储开始逐步降息，30年期固定利率已经处于低位。此外，美国政府也计划向贷款购房居民提供为期5年的抵押利率冻结计划，以便减轻购房者的利息负担；并规定禁止对未按期还款的购房者采取处罚或其他措施，使得大量欠款者房屋免遭法院拍卖。这些措施有助于缓解房地产价格大幅下降的压力。当然，已经严重供过于求的美国房屋销售前景如何，还需看市场信心恢复了没有。