专家称“2004年~2007年，楼市开发商很猛很赚钱”。而开发商却表示“我们现在很惨很受伤”。在昨日由广东省房协主办的2008年广东房地产市场景气分析会上，各位开发商和专家各抒己见，热闹非凡。

　　 《房地产蓝皮书》数据

　　 土地市场去年底出现流拍

　　 广东省房地产行业协会昨日首发《房地产蓝皮书》披露，2007年全省出让土地15884公顷，出让价款1121.71亿元；其中招拍挂出让土地5787公顷，占全省出让土地总量的36.43%，价款达876.56亿元，占全省出让土地总价款的78.14%。前三季度，各地土地拍卖天价频出，而年尾土地市场则出现流拍现象。

　　 购置土地成本大幅增加

　　 在已过去的2007年，全省房地产企业共购置土地面积3038.49万平方米，同比增长22.4%；土地购置费408.75亿元，同比增长62.5%；土地开发投资增长66.94%，而土地开发面积却下降3.7%。数据表明，开发企业的土地购置成本大幅上升。此外，全省开发企业待开发土地面积共5581.46万平方米，同比增长19.8%。

　　 《蓝皮书》透露，各地政府将在今年对房地产开发用地进行一次全面清查；严控高档公寓、低密度、大套型等高档住宅用地，增加民生用地；严格控制土地出让的地块面积，对成片土地，由政府统一规划，统一进行基础设施建设后分块出让，防止企业圈地、囤地；加大土地批后监管力度，严格落实出让合同中有关竣工时间和建设标准条款的管理，加快已供土地的开发建设速度，促进房源的增加和商品住房价格的稳定。

　　 2008年终结“追高求大”

　　 在《蓝皮书》中，合富辉煌集团市场研究部表示，2007年楼市在经历了二、三季度惊人的涨价躁动之后，也正面临严格的调控措施和市场整顿。2008年将是一个“归位之年”。某种程度上，2007年房地产价格与投资急剧膨胀和部分城市出现严重楼市泡沫印证了旧的发展模式难以为继，一味把房地产作为财政工具、资本工具、投资工具的发展方式受到中央政策强行干预是必然的，否则超速运行的市场终将崩溃。2008年正是房地产市场终结“追高求大”、回归价值本位的归位之年。

　　 关于2008年楼市预测

　　 自住需求绝对主导市场

　　 广州市房地产一手市场交易虽然在去年10月以后进入观望状态，但全年二手房成交量仍呈大幅上升，突破1000万平方米，同比增加18.4%。第四季度住宅租赁平均单价为27.56元/平方米，套均面积为67.7平方米/套，按照平均单价8000元/平方米计算，中小套型住宅年平均投资毛回报率为4.1%左右。预测今年二手楼价整体水平将高于上年，但波动幅度减小；投资性需求将大幅降低，自住需求绝对主导市场。

　　 广州中小户型占了约50％

　　 广州经纬房产咨询有限公司项目发展及研究部表示，2008年将是“90/70”标准开始明显发挥效应的一年，广州、深圳等地都将面临中小户型显著增加的局面。以广州为例，2008年10区商品住宅供应量约为800万平方米（折合约8万套），同比增加了20％左右，是6年以来的最大供应量。90平方米以下的中小户型将占到2008年全市10区商品住宅供应面积的50％左右，这一比例比2007年提升了15个百分点以上。

　　 关于2008年楼市调整

　　 楼市要想回暖要到2009年？

　　 广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，2008年楼市的价格很难超过2007年10月份那样的顶部，在2008年剩下的9个月里，楼市要站稳还是比较困难。他个人认为整个楼市要想回暖要到2009年。

　　 原因主要是有四个，首推限价房，政府目前控制的限价房比正常的商品房价格低20%-30%的幅度。如果2008年广州真的推出1.5万套的话，占整个销售额20%的话，这是很大的利空。第二个原因是投资类买家的撤离。目前广州楼市已经到了万元房时代，过了一万元的均价使得房子的属性发生了改变，不是以自住的保障需求，而是改善型需求和投资需求，而国家对于投资性需求的限制政策使得投资客大量退场，对楼市的杀伤力很大。此外，政策层面不明朗以及金融政策、经济放缓等因素，2008年可以保住目前的楼价就不错了。

　　 楼市5月份吹响“集结号”

　　 广州合富辉煌集团首席市场分析师黎文江对此有不同看法，他认为，广州的楼价将在均价8500元/平方米左右，月成交量大约在60~70万平方米的时候企稳，期限大约是今年的5月份。那时候，市场就会吹响“集结号”，开发商也可以吹起“冲锋号”了。

　　 主要原因包括：一是产品不同了，中小户型的产品会在今年大量出现。产品不同了，价格也就降低了。他表示，代表的是大户型的价格，8500元/平方米是代表中小户型的价格。

　　 二是房源的区域不同了。去年天河、海珠过万元的均价成交量占到了45%，花都和番禺的比例是55%。观察今年的供应量，中心区万元均价的比例下调到41%，偏远地区调高到59％。不同区域的不同比例使得价格出现下调。

　　 三是购买对象不同了。万元价格是投资者的价格，而今年销售的主体是中小户型，针对的对象是自住需求者，所以价格要调整到万元以下才可以被接受。

　　 观点对对碰

　　 专家：开发商很猛很赚钱

　　 广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，从2004年到现在，三年多的时间内，房地产行业可以用一句流行的话形容，就是很猛很赚钱。他表示，即便是2007年年底拿了天价地的开发商，从土地保值增值的空间来看还是比较大的，目前来说还没有出现可以让他们亏钱的迹象。

　　 房地产从业人员：“很惨很受伤”

　　 光大地产公司副总经理陈洪志表示，过去的两、三年房价上涨，开发商赚了不少，只要不离开这个市场，持续地买地，很可能在2008年、2009年将前面赚的钱都退回去。

　　 国家对金融政策调整以后，给房地产行业带来了很大影响。在过去几个月里，销售直线下滑，银行贷款收缩，国内上市不批准，国外上市的钱回不来，房地产行业的从业人员“很惨很受伤！”

　　 潜在消费者：房价“很高很离谱”

　　 在一家大型国企工作的黄先生表示，在一年可以涨36％的房地产市场里，最受苦的是具有刚性需求的购房者。目前黄先生和妻子一年的收入有近18万元，工作5年来小两口一直租房住，但是一年过去了，结果却是越来越买不起房。黄先生的看法是“现在的房价还是很高很离谱”！