访中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌

　　 在大城市，夹心层的住房问题变得更为迫切

　　 记者：您如何界定住房夹心层，夹心层是否等同于中等收入阶层？

　　 顾云昌：我认为，所谓“夹心层”是一个相对概念，目前尚无清晰界定。一般可以认为，“夹心层”是没有资格享受社会保障房，又买不起商品房，被夹在中间的群体。据我所知，在世界各国，中等收入以上家庭住房大多可以在市场通过租或买解决，最值得关注的应该是中低收入群体的住房问题，因此，中低收入家庭是夹心层的主体。

　　 记者：您如何看待目前住房夹心层所面临的尴尬处境？

　　 顾云昌：在我国，随着房价的快速上涨，以及经济适用房调整为面向低收入家庭的保障性住房，“夹心层”面临的住房困难问题变得愈来愈突出。

　　 首先，近几年，面向中低收入群体供应的经济适用房供应占住宅供应总量的比例是呈下降趋势的。根据我们调查，在经济适用房起步阶段的2000—2001年，许多城市经济适用房占住宅供应总量达20%以上。2003年以后，经济适用房的供应比例明显下降，大致在5%左右。经济适用房供应比例的缩小无形中扩大了夹心层的范围。

　　 另外，各地城市房价上涨幅度不同，对不同阶层带来的影响不一。现在特大城市与中小城市的房价可能相差几倍，但工资难有这么大的差别。由于近几年一些大城市房价上涨过快，由此导致大城市的住房夹心层的比例要高于中小城市，因此，在大城市，夹心层的住房问题变得更为迫切。现在政府住房供应重点是通过廉租房、经济适用房解决低收入家庭住房困难问题，而夹心层，特别是其中的中低收入家庭住房问题，被暂时的遗忘了。

　　 我们要实现十七大提出“住有所居”的目标，就不能忽视“夹心层”的问题。令人高兴的是，中央和地方政府已经关注到这一问题，北京、广州等地开始通过推行限价房等措施来解决夹心层的住房困难。这是一个好的开端。

　　 限价房填补了商品房与经济适用房之间的“缝隙”

　　 记者：最近建设主管部门提出，将通过探索发展限价商品房等，帮助中等收入家庭解决住房困难。您如何看待目前的限价房？

　　 顾云昌：限价房是去年开始兴起的新事物，目前国务院并没有出台正式文件对此进行界定。有的称为两限房，有的叫限价房，说法不一。在我看来，限价房的一个重要特点在于其商品属性，即“政策性的商品房”。

　　 从某种程度上说，限价房是对过去几年推行的经济适用房的一种替代。近年来，我们的经济适用房政策是发生了变化和调整的。1998年出台的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》提出，“中低收入家庭购买经济适用房”，“使经济适用住房价格与中低收入家庭的承受能力相适应”。2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》调整变化为开始指出，“经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭”。由此，经济适用房的供应对象发生了重要改变，由“中低收入家庭”转变为“低收入住房困难家庭”。

　　 目前一些大城市推出的限价房，其功能与定位是为了实现与目前经济适用房供应结构的衔接，一定程度上填补商品房与经济适用房之间的供应“缝隙”。

　　 限价房不应两限，应该多限

　　 记者：广州、北京等大城市均出台了限价房政策，但是各地在限价房的定价、购买群体等方面要求不一。为何会造成这种差异性，如何有效发挥限价房的作用？

　　 顾云昌：各地限价房的限定条件是由各地根据当地住房供求状况与购买人收入等各种因素决定的。

　　 另外，限定条件的制定不仅由需求决定，还与供应能力有关。这种供应能力包括政府的财力与可供应土地的能力。北京近几年的土地供应十分紧张，其供应弹性很小。因此，限价房限制条件的设定需要综合考虑各城市的购买需求与供应能力，在二者间寻求一种平衡。

　　 当然，目前各地限价房供应比例是否合适，设置条件是否合理，还需要在实践中不断调整和完善。我更关注的是，限价房应该吸取过去经济适用房的经验教训，进行严格的定位，极力避免高收入群体挤占了夹心层的利益。

　　 限价房不应只是限面积、限售价的“两限”，应该多限，比如限供应对象，限上市交易等，把限价房规范好，作用真正发挥好。可喜的是北京、广州等城市已在这方面迈出了可喜的步伐。

　　 此外，不能因为是限价房就降低居住标准和楼盘品质。相应的配套工程设施及绿化、交通等一定要跟上。

　　 改变“一步到位”的理念，逐步实现住房梦

　　 记者：对于身处大城市住房夹心层的年轻人来说，住房成为他们心中挥不去的困惑。对于他们，您有何建议？

　　 顾云昌：首先我想说，现在不少人在认识上存在一个误区，经常把“楼市冷热调控问题”与“住房制度安排问题”相混淆，而这是两个彼此相关但又相互独立的问题。事实上，房地产市场调控是一个世界性难题。我国的住房制度改革和新体制的建立仅走过10年，目前还处于不断创新和完善的过程，可能还存在这样那样的问题，但相信我们一定会变得更加成熟和规范，在逐步把握发展规律基础上，既要一次又一次地把楼市冷热、房价的稳定调控好，又要不断完善住房制度，实现住房供应结构的“无缝对接”，实现“人人享有适当住房”的目标。

　　 纵观全球，无论在哪个国家，大城市房价都是不便宜的。在日本韩国，首都的房价要比中小城市高得多，也比北京的高；在美国，亚特兰大的一栋别墅只要30万美元，而在纽约曼哈顿，一套100平方米的公寓则要70万—80万美元。所以，年轻人要充分认识大城市高房价的现实，要综合考虑自身各种因素与承受能力选择居住模式和住房类型，改变“一步到位”的住房追求，采取尽力而为、逐步改变的途径，比如通过“租房—购买小面积住房—购买大面积住房”的方式，逐步实现住房梦。