美联物业（深圳）市场研究中心近日发布的报告指出，3月深圳新盘销售出现回暖，二手房市场成交虽放量，但整体趋势仍不明朗。

　　 1一手房销售回暖

　　 据了解，上个月深圳共有10个新盘推出，包括罗湖的铂金时代公寓、宝安的鸿荣源禧园2～3栋、鸿荣源禧园4栋、幸福枫景花园、深业新岸线三期1区、泰华阳光海湾花园14～15栋，以及龙岗的金众蓝钻风景6栋、万科城四期逸湖居、万科金域东郡一期2批、珠江旭景佳园三期10栋。

　　 根据美联物业的统计，截至3月31日下午6时，10个项目推出的2882套新房已售出1215套，销售率为42．2％，其中有三个楼盘的销售率突破50％，即万科城四期逸湖居销售率为71．3％，鸿荣源禧园2～3栋销售率为68．5％，幸福枫景花园销售率为54．9％。根据新盘销售情况分析，开发商降价促销的策略已经收到成效，新盘销售速度明显回升。

　　 根据国土局发布的全市一手房成交数据统计，3月份全市一手房日均成交套数为112套，环比增加315％，同比下降16．4％，美联物业指出，以3月8日为界，全市一手房销售在3月中下旬出现明显加速。3月1日至3月7日间，全市一手房日均销售套数约为55套，而3月8日至3月31日间，全市一手房日均销售套数为128套，根据该数据，目前全市一手房销售速度已经基本恢复到去年同期水平。

　　 分析指出，截至3月31日，全市一手房可售套数为47586套，比去年同期上升了71％，全市一手房积压情况还比较严重，因此开发商面临的销售任务还相当艰巨。由于前期扩张过快，不少开发商存在资金紧张等问题，纷纷以降价销售推动资金快速回笼。美联市场研究中心预计，在未来几个月内，深圳房价走势仍有待观察。

　　 2二手房仍未走出低迷

　　 美联物业的统计数据显示，3月份全市二手房日均成交104套，环比上升108％，同比下降58％。尽管成交量有所回升，但与去年同期相比，市场整体仍处于比较低迷的水平。

　　 从各区的成交情况看，福田区和罗湖区成交量有所上升。3月份，福田二手房成交套数809套，占全市的25％，居全市之首，市场份额较2月上升3％；罗湖二手房上月成交785套，全市占比为24％，比2月份上升4％；南山二手房上月成交638套，全市占比与2月基本持平。受到一手房大幅降价的冲击，关外二手房销售遇冷，其中宝安二手房上月成交457套，占全市的14％，比2月份下降了5％；龙岗区二手房上月销售485套，全市占比15％，比2月份下降3％。

　　 分析认为，随着一手房销售价格的不断下调，二手房价格面临进一步深度调整的压力，特别是关外二手房市场，将直接承受一手房降价带来的压力。由于关外居民收入水平相对较低，对楼市的支撑力相对较弱，这将直接影响到关外二手房市场的复苏。相较而言，关内中心区由于土地资源稀缺，居民收入水平相对较高，因而对二手房市场的支撑力相对较强。

　　 3楼市二元分化将深化

　　 美联物业分析认为，除了楼价继续维持调整态势以外，深圳住宅市场二元分化的格局也将会进一步深化。

　　 根据深圳政府构建房地产市场二元体系的思路，今后政府将会加强对普通老百姓住房的保障力度，加强住房保障体系建设，而高端住宅市场，则主要通过市场渠道解决。这一调控思路，在一定程度上会对深圳普通住宅市场形成冲击，但对豪宅市场影响甚微。未来豪宅市场与普通住宅市场的分化将会加剧，在调控压力下，普通住宅价格经过调整将会趋于稳定，而豪宅产品价格的上涨空间依然存在。

　　 目前，深圳豪宅与普通住宅的价差不到40％，而香港豪宅与普通住宅的价差则超过80％，因此从长期看，深圳豪宅产品价格应该还会继续走高。

　　 中国楼市年内才能回暖？

　　 虽然预测很难，但楼市何去何从的问题永远是房地产业界的议论焦点。4月2日，由易居(中国)控股有限公司和中华房地产投资开发商会主办的"2008中国房地产市场预测高峰论坛"在上海举行，业内人士认为，国内的房地产市场正处于一个"高位临界点"，而四大一线城市楼市由于发展差异，虽在年内均有望回暖，但在此轮市场调整中的"恢复"过程必有区别。

　　 与会者认为，处于高位临界点的楼市会有许多变化，如高价拿地现象减少，流拍现象增加；一手房成交量萎缩，但价格变化不大；二手房成交量减少，价格开始松动；品牌企业带头降价；中介开始"关、停、并、转"；投资客逐渐退出市场，本地购买者比重增加，客户开始关注"何时买房"等。

　　 易居中国还对各大城市的楼市"回暖时点"作出预测。如上海楼市虽然在今年一季度量价分离，但供求双低局面已经打破，预计楼市会在二季度初回暖，年内价格涨幅在10％以内；北京楼市预计在三季度中后期回暖；广州和深圳楼市则较为"悲观"，广州楼市可能在三季度末四季度初回暖；深圳楼市早则二季度、迟则可能要等到明年初才会复苏，成交量约为去年的70％左右，价格也在去年10月最高点的基础上下探30％左右。()