把房子典当或是抵押，从而获得再投资的空间，这似乎成为“盘活房产”的流行做法。但现在这个通道正变得越来越窄。

　　 一份咨询公司的报告称，通过抵押房产获得短期贷款的炒股者将在未来几个月迎来还贷高峰，股市大幅下挫使得这些贷款出现大量坏账的风险在升高。

　　 冒险之举

　　 “去年是一个特殊的年份，抵押房子去再投资的，不在少数。”链家地产市场研发主任王志伟表示。

　　 作为一名资深经纪人，在一家大型地产经纪公司从业的赵先生，对于2007年4月和5月的两笔交易记忆犹新，其中一笔贷款的资金用途就是投资，这明显违反银行对资金用途的限制。“银行对资金的监管只是走一下过场。这些都是可以操作的。”有多年代理经验的赵先生说。2007年上半年，是地产中介最风光的时日，客户委托房屋抵押贷款数量大增。为了保证抵押物的价值，不同银行对房屋要求虽各有差异，但能申请到抵押贷款的房屋一般都是较新的市区商品房。“如果是50、60年代的公房，银行并不愿意做抵押。”王志伟说。

　　 一份来自北京虎杰投资咨询有限公司的报告显示，2007年第一、二季度每月新增的居民短期消费贷款占新增消费总贷款的比重快速增长，所占比例高达50%左右。虎杰投资咨询有限公司首席分析员张寅表示，这类短期贷款出现快速增长，大多是来自房屋抵押，而其中资金流向大多进入了证券市场，随着证券市场大幅下跌，我们认为这些贷款出现大量坏账的风险在升高，而发生的时间段恰恰是在2008年第一季度末到第二季度初。

　　 央行公布的金融统计数据显示，2007年居民短期消费性贷款从2月到7月，环比上月分别增加58亿元、96亿元、116亿元、161亿元、179亿元、58亿元，5月和6月达到最大值。张寅表示，房贷在居民消费贷款中占绝大部分的比重，房屋抵押贷款则构成居民短期消费贷款的主要部分，这部分贷款在去年大多流向证券市场。

　　 除在银行进行房屋抵押获得贷款外，将房屋典当后炒股的例子也在去年获得广泛关注。

　　 早在2007年3月，中国社科院金融研究所副研究员殷剑峰就表示，在这一轮牛市中银行个人消费贷款资金入市的总规模应在3000亿元以上。而就当时来看，那还只是一个开始。根据中国证券登记结算公司数据，2007年1月新增开户数325万户，8月新增开户数892万户，到2007年10月底，沪深两市开户数超过1.3亿，不到一年时间，新增开户数量增长25倍。在2007年中后期，更多人加入股市，而抵押和典当房产获得资金入市，成为去年市场的一个显著特征。

　　 自去年以来，房屋抵押和典当的资金到底有多少进入了股市，具体的数据现在很难得到，不过随着股市的震荡，这部分资金正在经历不小的风险，从股指变动来看，2007年1月到6月的上证指数分别约为2900点、2800点、3100点、3800点、4100点、4300点，此后一路飙升，最高超过6000点。而现在的上证指数为3500点左右。“4月份进入的资金都有很大风险。”张寅说。

　　 随着2008年第二季度的到来，2007年的个人短期消费贷款将会进入还贷高峰期，股市的波动成为这部分资金最值得质疑的地方。

　　 “我们现在不做房屋抵押贷款。去年12月份的时候被叫停了，那时候股市太热，很多人抵押了房子去炒股，银行风险大，现在不让办了。四大国有银行应该都停了，要贷只能看股份制银行还有没有机会。”农业银行房贷部的工作人员对记者表示。

　　 民生银行则表示现在可以贷，不过最多只能贷到房屋评估价的60%，并且贷款利率要在正常利率基础上上浮20%，并且所贷资金只能用于消费，不能用于投资。

　　 “去年很多人都是贷到钱去炒股的。有一个做房屋抵押贷款的人就是为了投资，后来我们做了一个假的购房合同去申请贷款，贷到了房屋评估价的五成，40万元。”赵先生表示，要证明资金用途并不难操作，还可以做成申请装修款，只要做一个假的装修合同，贷到30万元、40万元不是问题。在2007年4、5月完成的两笔交易中，赵先生分别找工商银行、深发展完成了抵押贷款。

　　 贷款悖论

　　 为了防止房屋贷款进入证券市场，早在2007年初银监会就发布《关于进一步防范银行业金融机构与证券公司业务往来相关风险的通知》，禁止信贷资金被挪用入市；到2007年9月底，央行、银监会同时发布《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，明确规定严禁发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款。但是银行对其所发放的资金的监管存在很多难题。例如，银行将房屋抵押消费贷款发放至申请人的账号，如果申请人直接将资金拨入证券市场账号，则银行能够监管到，如果申请人转账以后再操作，银行就难以跟踪了。

　　 法国巴黎证券(亚洲)有限公司董事总经理陈兴动也对此表示担忧，“年初以来，放在股市里的钱，现在很多只剩下30%、40%。之前不少人将房子做抵押贷款进入股市，这就是典型的次级债。”他还表示，一旦出现坏账，根据中国法律相关规定，银行并不能随意处理居住类房屋，这又增加了中国银行风险。

　　 银行在处理无法还款的抵押房屋上的成本，从相关规定可以看到。根据2004年的法律，作为唯一居住用房的房屋可以查封，但是不能拍卖、抵债；到了2005年，这一情况发生了变化，抵押房屋可以拍卖、变卖或者抵债，但作为唯一居住类房屋，申请执行人必须为被执行人及家属提供临时住房，对已经产生的租金，从房屋拍卖或者变卖价款中优先扣除。这样银行将会产生很高的处置成本。

　　 除在股市大幅波动中凸显出的房屋抵押贷款外，实际上，银行在发放房屋贷款中所面临的风险，一直以来都以各种形式存在。例如新房和二手房贷款，开假的收入证明对于购房者和代理机构而言已是司空见惯的事情。“收入开得越高越好贷到款。”一位有多年经验的代理人告诉记者。这样，贷款申请人往往开出大大超过自己收入水平的收入证明，以便更容易获得贷款。

　　 这种情况的普遍出现，导致这样一个后果：越是保守型的购房者，越难获得贷款；越是激进型的购房者，反而更容易。例如在二手房交易中，就出现这样一种奇怪的现象：公积金贷款利率低于商业贷款利率，对于同一个购房者而言，其使用公积金贷款的银行坏账风险将低于商业贷款风险；按保守的收入估计获得的贷款可能导致的银行坏账风险，将低于激进甚至浮夸的收入估计获得的贷款。“二手房交易绝大部分都是商业贷款，很少有公积金贷款的。”不少代理人都这样对记者表示，“卖家等不了那么久。”他们表达了一个共同的原因：商业贷款的效率明显高于公积金贷款。“尤其是国家单位员工的公积金申请，从申请到贷款发放下来，一般要4个月左右，半年的都有。商业贷款一般不到一个月就行了。”上述代理人表示，“国管单位收入证明一般都不能开高，他们的收入往往高于收入证明上的数字。这样他们的贷款额、贷款年限都会受到影响。”