“断粮”12天后土地重开闸市场遇冷还是政策调整？

　　 近日，记者从北京市土地整理储备中心网站上看到，从4月1日到4月13日的12天北京市土地市场一直处于“断粮”期，既没有新地入市，也无旧地交易，直到4月14日才有4块土地入市。土地“招拍挂”市场的冷清，究竟意味着什么？曾经“逢地就抢”的开发商为何变得如此平静？

　　 面对记者的质疑，一位业内人士说：“现在，开发商的资金链绷得都太紧了，普遍状况是钱少地多。因此，国土局也有意推迟土地的上市时间，等待市场转暖。”

　　 开发商资金链“紧绷”如今在房地产行业内已经表现得越来越明显，而这是否就是京城土地市场“断粮”的原因呢？对此，北京市国土局有关负责人在接受记者采访时表示，停止土地供应与市场无关，主要是由于换季，新的土地供应工作还没有安排，因此出现了短期的供应断裂。其强调，这种情况不会影响今年的整体土地供应计划，而今年的供地相比去年只多不少。一季度北京市的土地供应出现了大幅度的增加，适当调整市场供应也是应当的。

　　 一季度土地供应同比上涨175% 土地均价上涨36%

　　 根据北京市土地整理储备中心的数据统计，今年一季度，北京市共成交41宗地块，成交土地面积530万平方米，规划建筑面积655万平方米；成交土地面积与规划建筑面积同比分别增长175%和309%。一季度成交的住宅及含住宅性质土地，平均楼面价已高达4628元/平方米，相比去年同期的3395元/平方米，增长36%。

　　 业内专家分析，今年一季度北京土地成交量的大涨，主要是由于去年房价涨势迅猛，导致政府调控策略改变，由紧缩增量土地到放开土地闸门，希望通过以增加楼市供应的方式来缓和供需矛盾、调节房价；这使得去年底入市“宗地”量大增，这些土地多在1月份成交。

　　 统计数据显示，今年一季度，北京成交的住宅或含住宅性质用地27宗，成交土地面积452万平方米，规划建筑面积574万平方米，分别占总成交面积的85%和88%。在住宅及含住宅性质土地中，位于五环以外的土地面积为367万平方米，占到81%，其中六环以外土地面积为170万平方米，占38%，三环以内无新增供应。而在今年已成交的住宅用地中，位于通州、亦庄、顺义3个重点新城的“宗地”面积达到了206万平方米，占到了五环外住宅用地面积的56%，引导重点新城的建设开始启动。

　　 另外，已成交土地中共有6宗配建保障性住房，配建的保障性住房合计面积为86292平方米。分别为延庆县京张路东住宅项目用地、顺义区马坡镇编号07085-1及07085-2号“宗地”将分别配建5100平方米、1.99万平方米和28292平方米的两限房；海淀区六道口居住项目、朝阳区芍药居东区1组团、朝阳区南沙滩东路3号将分别配建3000平方米、2万平方米和1万平方米的廉租房。其中，配建廉租房的小区均位于五环以内，显示出政府加大对保障性住房供应的力度。

　　 此外值得注意的是，今年一季度，北京成交的住宅及含住宅性质土地，平均楼面价为4606元/平方米，同比增长36%；其中六环外住宅用地的楼面价为2853元/平方米，同比增长1.7倍。

　　 对此，京市建筑设计研究院第六设计所高级工程师徐晨认为，一季度土地价格的上涨主要是由于今年的高价土地全集中在1月份，而这些土地的出让时间全在去年，因此整体抬高了土地价格，例如1月初，顺义区马坡的一宗土地，规划建筑面积近36万平方米，起始价为5.9亿元，最终成交价为25.2亿元，超出起始价3.2倍。

　　 二季度49块入市商业用地占25% 广渠路15号可能再次登场

　　 有意思的是，就在记者上周五刚刚采访完北京市土地整理储备中心关于近期土地交易“断档”一事，本周一北京土地市场就挂出了4块土地，分别是石榴庄五区配套公建项目用地；北京市顺义区后沙峪镇吉祥庄村居住用地；北京市顺义区后沙峪镇吉祥庄村商业金融、居住用地；北京市顺义区吉祥庄村商业金融项目用地，总供应面积达到了30万平方米左右。值得注意的是广渠路15号地也被排在即将入市的土地计划中。

　　 广渠路15号地块系北京化工厂所在地，规划建筑面积41.76万平方米，处于两广路的延长线上。

　　 目前，地块周围的配套设施已经比较完善，曾被视为“距离CBD最近的两限房地块”，也是近年来四环内出让的最大一块住宅用地。然而，就是这样一块优质，甚至可以说称得上是“绝版地王”的广渠路15号地块却由于只有两家开发商投标，未满足“投标单位3家以上”条件，在今年1月16日惨遭流标。

　　 尽管如此，不可否认的是，京城不少开发商仍然在觊觎这宗地块。上周五，SOHO中国董事长潘石屹就在网聊中对这块北京“招拍挂”面积最大、位置非常好的土地，在去年11月份的“招拍挂”过程中流标表示遗憾。同时透露，“我们对这块土地一直很感兴趣，一直留意政府什么时候将重新推出这块地进行招拍挂”。毫无疑问，广渠路15号地块的再次登场，势必会让众多品牌开发企业“心痒手也痒”。

　　 按照北京市今年的供地计划，今年二季度北京市供应土地将达到49块，目前已经供应4块，其中涉及商业性质的土地达到了14块，值得注意的是，即将入市的项目包括了西单东南D西地块、北京商务中心区核心区一期NE19-1a地块、朝阳区华严北里46号办公地块等位置极佳的土地。

　　 徐晨认为，目前开发商资金链非常紧，不少开发商都停止了土地的竞买，甚至不少开发商还有出让已买土地的准备。因此，虽然这次推出的地块位置不错，但估计很难再出现去年那样的火爆场面。

　　 记者手记

　　 迟迟不愿“回暖”的市场以及从紧的货币政策，像是无形的双手慢慢“卡紧”开发商的生命之喉，包括那些品牌房企以及上市地产公司。一方面是房子不好卖；另一方面是资金进不来，在这样“腹背受敌”的局面下，估计也没有多少开发商还有心思和底气在土地市场抢地了。看看深圳，4月以来一共入市8块地，结果流拍了6块，其中不乏地块面积超过44万平方米的大“蛋糕”。结果，这些地块不仅小开发商不问津，就连一线品牌开发商也不“感冒”，齐齐不出手。而这似乎也再一次证明了，开发商已经从“闹地荒”变成了“闹钱荒”。

　　 任志强在博鳌论坛上轻松地说，房地产每年要“死掉”两万家，没什么变化。然而，并不是所有开发商都能像任志强那样无惊无恐。银行难借钱、外资又受限，上市IPO还不能用来买地，一道道金融货币政策挡住了开发商在土地市场“呼风唤雨”的手。如今，别说买地，能不能继续维持现有项目的正常运作大概都成了一些开发商的“难题”。

　　 眼看着夏天就要到了，而房地产市场的冬天似乎还没有过去。隐隐的“复苏”苗头目前看来显然还只是开发商的一种美好愿望，这场博弈最终谁才是最后的赢家，悬念迭起，令人期待。