主流上市房企年报全部出炉,分析显示

　　 今年年初以来，住宅成交量一直不见起色、央行收紧银根一次次上调存款储备金率，导致地产企业面临资金压力"降价"卖房，随后出现恒大地产IPO流产、中坤地产上市计划搁置、潘石屹提出"百日房地产业巨变"论……房地产市场风起云涌。作为需求者，2008年买不买房？作为投资者，2008年要不要买地产股？上述热点成为大众关注的焦点。在继前几期本报策划调查住宅买卖市场后，借主流上市地产企业2007年年报全部"放榜"之际，本期我们与业内知名专家携手对80家主营上市地产公司的年报进行分析，帮投资者从中理出一些"眉目"。

　　 记者调查

　　 半数地产企业资产负债率超出60%

　　 截止到4月22日，主流上市地产企业的2007年年报已全部"放榜"。记者在对A股及H股已发年报的80家主营房地产上市公司报表考查发现，就财务杠杆而言，超过40家公司的资产负债率大于60%，16家公司的资产负债率高于70%(部分企业报表见表)。

　　 按照惯例，一个上市公司的"身体"状况是否健康，看该企业报表中的利润表、现金流量表、资产负债表是体检的核心指标，上述三大指标如同一个人的心电图、心血管图和透视图。而记者在采访中了解到，地产行业却不能按照常规如此简单的评判。"地产商扭转负债率的方式是要在短期内融资成功或是销售变现。"一位业内资深分析人士指出。他强调如地产公司面临大量土地储备、负债期限结构不合理等问题，随后的财务费用将会对业绩产生极大负面作用，且债务期限结构不合理还将使其面临融资能力的考验，一旦周转失灵，后果将是灾难性的。

　　 获取的公司样本中，资产负债率最高的企业分别是高达76.70%(富力地产02777.HK)、76.83%(苏宁环球000718.SZ)、76.94%(首创置业02868.HK)。

　　 预计市盈率将缩水

　　 多家证券研究机构的分析师告诉记者，个人投资者不能单以地产上市公司2007年的年报作为今年选股的主要依据，原因是2007年被研究机构称为"拐点年"，"以后很难再出现类似于去年那样股市和房价同时快速上涨的机会，以及多个大地产商大面积圈地的现象也不会再现，可见2007年是地产企业发展的特殊时期。所以我们认为，2007年的年报与之前、之后任何一年的年报都没有可比性。"研究机构的资深人士介绍。

　　 但作为基础的对比数据，记者从研究机构获悉，今年各上市地产企业的预计市盈率较去年相比出现了不同程度的"缩水"，诸如万科A在2007年的市盈率为28.80，而机构预测2008年该企业的市盈率为16.66；同样是龙头企业的保利地产，机构预测该企业今年的市盈率较去年相比下降一半；此外，所有已公布年报的地产企业，其今年预期市盈率均被机构判定有不同程度的缩水。

　　 针对首次投资地产股的股民，研究人士建议这一板块很少出现"黑马"，首选关注全国龙头地产企业，"判断是否是资产质量好的地产企业，可以看其基本指标排名，无论哪项都是一定排在前10位，这样的企业抵御风险的能力也要强"。

　　 上市地产公司2007年负债状况

　　 排名企业股票代码负债率总资产(亿元)

　　 1首创置业02868.HK76.94

　　 %2苏宁环球00071876.83%34.96

　　 3富力地产02777.HK76.70%541.96

　　 4卧龙地产60017375.54%22.12

　　 5华发股份60032575.46%92.41

　　 6外高桥60064873.62%61.5

　　 7中江地产60005372.99%21

　　 8上海复地02337.HK72.25%183.23

　　 9苏州高新60073672.02%96.2

　　 10园城股份60076671.11%6.43

　　 说明：表格内为已公布2007年年报地产企业报表整理，仅供参考。

　　 读年报，看走势

　　 "黑色星期"后的地产板块未"绝唱"

　　 本周二，沪指第一次被击穿到3000点整数关口，这与整个地产板块突然被机构沽空、经历了"黑色一周"有直接的关系。从一季度行业板块市场表现第一，到短时期内沦落为市场抛售的"重灾区"，地产股不到半年时间就经历了冰火两重天。对于投资者而言，是否有必要来"坚守"地产板块，如今是否要选择投资地产股？民族证券刘佳章对市场进行了分析。

　　 对比：今年上市地产公司利润增长幅度较去年下降成普遍预期。

　　 刘佳章认为，尽管地产公司年报基本披露完成，且各项指标符合预期，但基于2007年对各行业普遍面临"拐点"考验，2008年各家上市公司利润同比增长幅度下降成为市场普遍预期,因此利润率、现金流、资产负债率等财务指标可看作是衡量基于宏观调控下的各家上市公司资产质量更为恰当，其中龙头类公司如万科A、金地集团所反映的资产质量明显高于同行业水平，相对抵御"24号"文件(即《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》)冲击的能力相对强。

　　 现状：地产股一季度遭遇集中抛售源于机构投资理念。

　　 分析地产板块为何如此下跌，刘佳章说："地产板块一季度表现最好，也就最容易在市场继续下跌时遭到机构的抛售，'补跌'成必然；机构抛售地产股行为，从侧面反映出机构投资者如何看待当前地产板块。"据刘佳章介绍，沪指走到3400点至3000点时期，机构意见分歧由较大转变为趋于一致，即普遍悲观。因此，部分仓位较重的机构选择减仓抛售地产股，导致地产板块近期大跌。

　　 后市：地产板块走势关键看宏观调控能否减缓。

　　 刘佳章指出，对比制造业及上游原材料等周期性行业，地产行业投资优势稍强；但随着整个股票市场环境的恶化，地产板块也很难独善其身。值得关注的是，地产的宏观调控能否减缓才是其走势关键。

　　 刘佳章分析认为，地产行业未来的预期也许没有投资者想象中那么悲观，从市场整体来看，顺势而为当成为近期投资地产板块的主导思想，万科A等行业龙头类公司也最能够成为抵御市场和行业下跌影响的投资品种。'

　　 专家观点

　　 投资地产板块警惕三大风险

　　 有段时间，大家不断地看有刷新所谓的地王纪录。房地产业内几个老板提出，现在房地产市场存在三大风险。

　　 一是大量盲目圈地风险。现在圈地的价格很高，而楼面价跟现在的房地产当地市场的价格是一样的，这就意味着你根本不可能挣钱。但是这些圈地的人，就是看好未来三到五年。比如五年分期开发，一年地价涨20%就能回本，之后就能挣钱。那么，中国的房地产市场还能不能有连续五年的20%增长，我们不知道，这要打个问号。

　　 二是法律风险。上市公司尤其是房地产公司面临着法律风险，他们大量囤地之后，在法律上，两年不开发地要被收回，一年不开发，要交滞纳金。现在有的上市公司手中圈的地十年都开不完。不能说因为现在地方政府不认真，没有查处你，你就可以冒险，一旦认真起来你就是违法的。我觉得，当大家都关注这个事情的时候，成为社会舆论焦点的时候，就回避不了。中央政府一直要打击囤地、捂盘，但是很多地方的人会告诉你，他们那里没有这个现象。可上市公司的报表就暴露了一切。现在地价增值要比房价增值空间大得多，投资者追捧地产股也是因为它囤地。实际上政府一开放地块投放，房价马上就跌下来。地对于中国，特别内地来讲，不是一个稀缺资源。

　　 三是大量保障性住房的推出对商品房冲击的风险。去年8月份国务院出台解决中低收入人群的包括经济适用房的条例，基本上定在60平方米左右，这意味着按照政策要求，会有大量的满足中低阶层收入人群的保障房，入市供应量会急剧放大，放大之后会对低价房源价格产生巨大的下拉作用。

　　 部分企业2007年年报摘要

　　 万科：2007年住宅销售套数居全球第一

　　 万科(00002)年报中显示，其实现营业收入355.3亿元，实现净利润48.4亿元，同比分别增长98.3%和110.8%。2007年，万科共销售住宅4.8万套，销售套数位居世界首位。

　　 SOHO中国：可售房屋销售率近乎100

　　 %SOHO中国(股份代号：410)营业额较2006年增长300%；而纯利则飙升477%。该公司年报显示，其公司物业的平均销售价格的显著增长和100%或几近100%的可售面积均被售出。

　　 远洋地产：净债务与总资本比率不足15%。

　　 远洋地产(股份代号：3377)年年报显示，其营业额达57.5亿元，较上年同期增加55%。截至2007年底，该企业净债务与总资本比率仅为约14.3%。

　　 富力地产：一年销售额达161亿元

　　 富力地产(2777.HK)2007年年报显示，公司销售额达到人民币161亿元，较2006年增长40%；营业额上升45%，达到人民币148亿元。

　　 声音

　　 "预计在奥运会结束后的几个月内，甲级写字楼和商铺将造成暂时性供求过剩的局面。"

　　 --陈斌(BenChristensen)仲量联行研究部经理

　　 在日前仲量联行发布的《快速迈向新北京》的白皮书中，指出在2007年和2008年北京高档房地产市场快速扩张，写字楼、商铺和住宅市场总存量的增长幅度预计将分别达到52%、89%和58%。仲量联行研究部经理陈斌为此解释，这种扩张是建立在高档物业市场基数相对较小的基础上，并且数据代表的是高档物业市场而非大众物业市场的增长幅度。同时，由于这种增长幅度非常显著，预计在奥运会结束后的几个月内将造成暂时性供求过剩的局面。不过，他认为这种影响是短期性的，因2010年-2011年整体新增供应量预计将会减少，市场强劲的需求将会吸纳剩下的空置空间。

　　 "第二季度，北京高档住宅的成交量将继续萎缩，原因是新盘供应量逐步放大，而高档住宅所占比重越来越少。"

　　 --岳峰钢DTZ戴德梁行综合住宅服务华北区董事

　　 DTZ戴德梁行发布第一季度报告,显示北京住宅供应量较去年一季度相比下降35.6%；同时住宅成交量同比月降幅在4成以上。DTZ戴德梁行综合住宅服务华北区董事岳峰钢则透露，楼市回暖迹象同比去年一季度来看并未显现出来，同时预计今年二季度一手高档住宅的成交量还将继续萎缩，原因是新盘供应量逐步放大，多集中在普通住宅和小户型项目，而高档住宅所占总比重越来越少，对比以往的成交量继续呈现下降的势态。