博鳌房地产论坛昨闭幕，专家称房产业面临洗牌，挺过去的企业将转变增长模式

　　 日前，在海南举行的2008年博鳌房地产论坛，之前被吵得沸沸扬扬的房地产“百日剧变”、“拐点”并没有搬上桌面，表明大部分人接受了房价下跌、短期内行业整体不景气的现实，洗牌无可避免。

　　 很多人提出开发商要把自救放在首要位置。但专家认为，这次洗牌只有少数企业能够自救突围。面对新一轮的洗牌，“活着”成了2008年房地产商的呐喊。

　　 缺钱，更缺人气

　　 在刚刚结束的2008年博鳌房地产论坛上，来自厦门某房地产企业的陈小姐向记者表示，“像我们这样的中小开发商，现在资金很紧张，很多项目都没法进行，银行贷款下不来，找别人借也不现实，好像都被卡在那里了，整个行业都缺钱。”

　　 “缺钱”不是陈小姐的一家之言，很多与会的开发商都感同身受。永安信资产管理有限公司董事长乔志杰也表示，“现在整个行业都没钱，谁都借不到钱。”

　　 目前国内房地产商确实缺钱。据相关资料显示，在过去的10年里，房地产上市公司整体呈现持续负现金流状态。融资前现金流只有2002年是正的，10年年均融资前现金缺口(行业平均)达到1.7亿元，5年年均融资前现金缺口为2.2亿元，即平均每家地产上市公司每年要从银行或股票市场融资2亿来支持其扩张。

　　 不过，由于目前国内信贷的紧缩和受次贷危机的影响，房地产业在融资上面临困境，瑞士信贷投资银行董事江涛表示，随着准备金率的不断上调，国内中小银行可能出现无款可贷的局面。

　　 从6月15日和25日起，人民币存款准备金率将分两次提高，合计上调1个百分点，这已是近半年内央行第五次宣布上调存款准备金率，准备金率攀至17.5%的历史高位。信贷进一步紧缩，长短期信贷资金来源受到限制。

　　 对于行业缺钱一说，北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，“房地产行业最缺的是人气。”他认为，目前大多数消费者持观望态度，销售急剧下降，导致2008年开发商面临至少萎缩40%~50%的需求。

　　 面临融资的愈发举步维艰，清华大学经济管理学院金融系公司金融教授朱武祥则表示，“解决钱的核心是解决市场问题。”

　　 综合众专家的分析，目前房地产行业确实缺钱，但是缺钱只是表象，根本问题在于缺少人气和市场，我们要解决缺钱问题，关键在于解决人气和市场问题。融资陷入困局

　　 有关统计数据显示，目前只有30%的房地产上市公司在存量资产周转率下降40%的情况下，手持现金与经营现金之和能够偿还当年到期的短期负债；有三分之一的企业，在资产周转率下降40%的情况下将出现20%的资产缺口；有26%的企业在存量资产周转率下降40%、同时短期负债中有50%无法续借的情况下，将陷入流动性危机。

　　 融资，似乎成为了开发商眼中的救命稻草。但是，选择怎样的融资方式，现在是不是融资的正确时机，这些问题仍有待商榷。

　　 钟伟指出，目前讨论的开发商自救，仍然是怎样上市，怎么做股权、私募、信托，怎么和其他方式合作，怎么从一线到二线，怎么放大开发节奏，所有这些问题都在2003年、2004年讨论过，事后都被证明没有很大的意义。

　　 他认为，“既然市场状况如此，开发商不妨静下心来考虑，在所有土地储备当中哪些储备是最值钱的，哪些项目是比较稳定的，在项目策划中怎么使自己的项目比其他开发商有非常明显的上涨，在供应链方面能不能比其他开发商做更好的供应链管理，因为房地产是系统集成、财富战略非常高的行业，我们怎么请一个好的财务官或设计工程师，这个可能要切合实际得多。”

　　 就目前股票市场而言，近日大盘连续下跌，房地产板块受影响最为明显。近日IPO上市房地产企业跌破发行价；大量借壳上市的房地产企业进一步增发融资的前景变得黯淡。目前对重大资产重组后的上市公司，有关规定要求一年内不能进行增发等融资活动，而借壳上市显然在限制之列。

　　 朱武祥亦表示，今年通过股票市场融资的机会已经不大，或许还需要等待较长时间才能迎来融资机会。

　　 楼市调整正当时

　　 今年的博鳌论坛上，很多人提出开发商要把自救放在首要位置。目前各企业都在调整资产结构和资本结构，包括降价销售、卖地卖项目、合作开发等，但是这一次的洗牌，只有少数企业能够自救突围。面对新一轮的洗牌，“活着”成了2008年房地产商的呐喊。

　　 乔志杰表示，企业要在洗牌中站稳脚，就要靠自救。如果你有土地没钱，那就等等，等不了就找合作伙伴，或者把地卖个好价钱。如果卖不了好价钱，低价也要卖，现在要做的只是生存下来。

　　 乔志杰认为，“消费者因为心理斗争对楼市持观望态度，但是市场会反弹的，等人们心理压力被压到一定程度就会反弹，毕竟人多地少，再加上城市化进程的加快，需求并没有减少，大概2009年下半年将会反弹。房地产商需要做的是为消费者提供适合的产品。”

　　 央行政策货币政策委员、国民经济所所长樊纲指出，目前楼市的调整来得适时且理性。“房地产市场的主动调整将有助于市场的健康发展，市场自动调整可以避免人为矫正出现的矫枉过正。”

　　 朱武祥表示，政府对房地产企业的金融问题正日益关注，意味着房地产不能持续下跌，就像股票一样会有个底线。

　　 同时，朱武祥认为，“维持企业融资前的现金平衡，是地产企业增长模式的一项重要原则。经过这一轮的洗牌后，挺过去的企业将转变增长模式。”

　　 他还指出，房地产企业的资产配置和资本结构之间的不匹配需要加快调整，应由目前高杠杆、短期债务为主的资本结构，转换为正常甚至保守的财务杠杆，以长期资本为主的结构，并且需要比较充裕的现金储备。