活动策划：柯鹏 李和裕

　　 主持/整理：李和裕

　　 嘉宾：陈立民(仲量联行亚太区董事、中国业务发展总监)

　　 外资有进有退，楼市看多看空？虽然不少人对眼下外资在中国楼市的“进进出出”抱一丝忧虑态度，但在业内人士看来，中国楼市内的境外投资机构目前仍是在正常流动，当然，在中国楼市压力骤增的情况下，外资也将面临一道道坎。

　　 限外促生“外外接力”

　　 主持人：近期有关中国楼市内外资动向的报道很多，有的是“进”，如黑石第一次出手中国房地产市场，收购上海的一座购物中心；有的是“退”，如摩根士丹利甩手其在上海投资的第一个酒店式公寓项目。您如何看待目前外资的或进或退？

　　 陈立民：最近外资的确“进出”频繁，但一旦了解其中原由，我们认为还是属于正常的现象。拿黑石来华收购第一单来说，这家千亿美元规模的机构早不来晚不来，偏偏选在这“困难的一年”进来，葫芦里究竟卖什么药？黑石这次吃进的是上海长寿商业广场90%股权，6层楼的该项目建筑面积约4.1万平方米，据悉黑石总投资11亿元人民币，先进6.255亿元。而出售方为马来西亚林氏家族旗下香港上市公司卓越金融。要知道卓越金融2006年才收购这个项目，收购价格才5.85亿元，追加一些后续投资费用大概也就花了7亿到8亿。其实双方去年就开始洽谈，卓越金融开价13亿，讨价还价到11亿，很合理，也赚得很开心。

　　 对于卓越金融的成本，黑石不可能不知道，却仍甘心被宰，是什么道理？说穿了四个字——限外政策。随着限外日益趋紧，外资机构难以直接购买中国物业产权，非要进来不可的话，那只有一条路，就是收购直接控股内地物业的境外公司，而这样的公司着实不多，价格也就物以稀为贵了。所以说，对中国楼市有战略意图的黑石头一笔买不到境内控股的物业，只好买境外控股的物业。加上卓越金融是上市公司，账目等清楚易查，所以这单生意才能这么快谈下来。同时，在控制越来越严格、选择面越来越小的情况下，这种外外“接力”正成为趋势。

　　 目的仍是“以退为进”

　　 主持人：那么，从目的来看，外资的“退”是准备撤离中国楼市吗？“进”又是继续赌人民币升值吗？

　　 陈立民：黑石“进”而卓越金融“退”，但我们需要了解，卓越金融“退”是有其自身原因的。卓越金融所属的马来西亚林氏家族还拥有著名的云顶酒店、丽星邮轮等，近年来卓越金融一直在中国低调运作经济型酒店的收购，如通过产权交易一次性将中国邮政总公司旗下多家酒店纳入囊中，同时还在二线城市发展连锁酒店，去年其差不多拿下了80家酒店，这样的大动作可都是需要钱的。所以，既然出售上海物业可以轻松套现且获利丰厚，另有战略目标的卓越金融何乐而不为呢？

　　 还有大摩计划将其在上海投资的第一个酒店式公寓项目锦麟天地以11亿元人民币出售的消息，3至5年原本就是海外基金的一个“周转期”，显然这个报价也代表着大摩已经赚够了，“换马”也很正常。而且大摩近来有从一线城市转向二线城市的发展策略，我相信，一旦一线城市的物业套现，大摩很快会把资金再投入二线城市。

　　 当然，继续看好中国经济发展速度，预期人民币继续升值，而自己所属国家的经济发展又出现问题，这些都是外资机构留在中国楼市的原因。虽然限外政策给他们设置了很高的门槛，但仍不排除更多机构会进来。

　　 需渡过“困难的一年”

　　 主持人：对于外资机构来说，中国楼市还有哪些机会？您觉得会不会发生境外热钱抽离楼市的情况？

　　 陈立民：都说2008年是个“坎”，也有说2010年的，无论如何，今年的确是“困难的一年”。房地产融资环境很差，银行收紧钱袋，资本市场又表现不佳，内地开发商都是一副“苦瓜脸”。但对此一些外资可能又会是“笑脸”，通过合资的方式在中国楼市进行投资，商业地产仍是重头。而一般的城市还是要靠外部资金“养大”的，拿上海来说，很多境外金融机构相继“扎根”，可能不同时期会寻找不同机会，但已经是“走不掉”了。