2008年8月底，万科大规模推出低至7.3折的降价活动，不少先期购房者感觉“很受伤”。“这仅仅是一个开始，经过连续十年的上涨，房价回调的空间还很大。”上海房地产专家顾海波说。

　　 在过去的很长一段时间内，中国房地产市场经历了一个单边上扬、“狂飙突进”、无量空涨的历程。万科降价带来的鲶鱼效应似乎有可能意味着一个转折的开始。在这个转折开始之际，回过头看中国的房地产市场，是什么造就了中国房地产“牛市”呢？毫无疑问，高速推进的城市化运动是一个重要原因，但除此之外，一些“遗留问题”似乎也应该成为不可忽视的因素。

　　 对这个问题的反思应该成为中国房地产市场如何对抗、消除“泡沫”的重大参考。一些专家认为，20年来，虽然我国居民的居住环境普遍得到了改善，也拉动了经济，但是因为政策不完善等原因，也造成了房地产市场的混乱。

　　 政策规范逐步完善

　　 “中国的房地产政策，是先放开再规范，相关税收等配套措施没有及时跟进，让炒家获利丰厚。”顾海波说。

　　 1998年，国务院宣布停止住房实物分配的决定。这一年，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，并特意安排1000亿元的贷款指导性计划，倡导贷款买房。

　　 1999年，中央政府开始在全国范围内停止福利分房制度，推行住房分配货币化制度。至此，住房被真正全面推向市场。2002年2月，住房实物分配在全国停止。各地纷纷出台鼓励购房政策。上海一度出台购房者可获得上海蓝印户口的政策，这一政策直到2002年春天才取消。

　　 嗅觉敏锐的民间资本开始行动，2001年媒体上首次出现了温州炒房团的身影。28名房产开发商登上2001年福布斯中国富豪榜。今日的众多富豪正是在这一阶段收获颇丰。

　　 进入2002年，房地产市场规范政策才开始出台，其中土地出让制度，以及限外令。

　　 2002年7月1日，国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》开始施行。此前的土地出让制度成为孳生腐败的温床，上海房地产局主管土地出让10年的副局长殷国元于2006年在退休后“出事”。

　　 外资开始在各地扫楼，上海盛捷公寓2006年2月以1亿美元价格被收购，经过改造于一年后出售，外商获得的毛利率高达297%。

　　 2007年12月1日，《外商投资产业指导目录》正式实施，明确规定限制外商进入房地产的多个领域，包括：土地连片开发，高档物业如别墅、酒店、高尔夫等项目开发和房地产中介、经纪领域。

　　 基本住房保障有待完善

　　 “由于没有建立起真正的基本住房保障制度，经济适用房和廉租房难以满足中低收入人群的需求，因此所有人都只能进入房地产市场。”顾海波说。

　　 他表示，根据其他国家经验，高收入人群的住房需求主要由市场机制来调节，而中低收入人群却无法完全通过市场来满足基本居住权。因此，从保障中低收入人群基本居住权的角度出发，世界各国政府主要通过干预住房市场和建立住房保障制度予以满足。

　　 事实上，1998年出台的《国务院关于深化住房制度的决定》(即23号文)明确规定：在我国推行住房分类供应制度，即对高收入者供应商品房，对中低收入者供应含有一定住房社会保障的经济适用住房，对最低收入者供应含有较多住房社会保障的廉租屋。

　　 2004年发布的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》规定，廉租住房的保障方式突出以发放住房租赁补贴为主、实物配租和租金核减为辅；享受廉租住房的家庭人均住房保障面积标准，原则上不超过当地人均住房面积的60%。

　　 2007年8月7日，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文)，该文件被各方人士认为是对“房改”的总结，是住房新模式的转折点。

　　 但是，经济适用房所占的比重曾一度越来越小。据有关统计显示，2004年经济适用房投资占房地产投资的比例只有4.5%。2005年5月之后，进一步减少到只有3%。结构性矛盾一直存在，一边是大量的住房销售不出去，一边是老百姓买不起房子，中低收入老百姓买房难的问题尚未得到根本解决。

　　 与泡沫作斗争

　　 上世纪90年代，在海南爆发了第一轮房地产泡沫。

　　 1992年，房地产业在有利的政治、经济环境下得到了迅速的发展，在全国范围内形成了房地产业的飞速发展期。

　　 很快，房地产在深圳、海南、北海等地掀起了第一拨热潮。以海南最为典型，短短三年时间，竟然出现了两万多家房地产公司，房价增长超过4倍。

　　 1993年6月23日，国务院宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业，次日国务院《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》发布。

　　 这一招可谓釜底抽薪。1995-1996年间，在海南留下了600多栋烂尾楼、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。直到2006年，海南还未完全走出阴影。

　　 另一个大涨行情从2001年左右开始。2003年，房地产被定位成支柱产业。地方政府经营城市的理念在快速复制，一些制造类企业开始大规模进军房地产，各地“地王”纷纷登场。到了2005年，全国房价一路高歌猛进。有关部门开始统一步伐打出“组合拳”，实施调控。

　　 2005年3月，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》；4月，国务院出台《加强房地产市场引导和调控的八条措施》；5月，国务院转发了建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》。

　　 2005年春夏之交，以上海为首的房价开始回落，不少购房者感到自己被晒在高位，“房奴”成为当年的流行语。但是进入2006年，沉寂仅一年的北京、深圳房价率先悄然上涨，2007年春夏之交上海房价再次发力。

　　 2007年，国家再次打出了组合拳，税收和信贷等政策进一步紧缩。2007年9月，央行、银监会发布第359号文，要求提高第二套房首付比例；10月，国土资源部发布第39号令，规定对未缴清全部土地出让价款的，不得分割发放土地证。

　　 进入2008年，房地产市场观望气氛渐浓，成交量低迷。