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多地二手房交易暴增 业内预计新政落地后市场降温

  中新网3月7日电 为了与新“国五条”地方细则打时间差,全国多地二手房市场成交量均出现大幅上涨。中国指数研究院数据显示,在2月25日到3月3日的一周内,九成以上城市月成交量和周成交量同比均出现上升。分析认为,每次中央出台调控政策,到地方执行细则出台前,买卖双方都会急于成交,预计短期内网签量还会出现明显井喷。但是在政策执行后,二手房市场成交量将会出现明显萎缩,市场也必然会再度经历一段博弈期。

  交易量持续攀升

  住建部副部长齐骥4日向媒体表示,新“国五条”的细则详解将在1周内公布,地方细则3月底前出台。

  连日来,“末班车”行情使得多地房产交易中心人满为患,且交易量持续攀升。

  北京市住建委数据显示,仅3月2日一天,北京二手房网签量就突破千套,达到1059套,创下休息日最高交易纪录。而新政后的头两个工作日,北京二手房网签量也分别达到1073套和1028套。另据链家市场研究部统计,政策发布后的两天,北京新增二手房房源量与春节后平均水平相比,增长了90%左右。

  杭州的购房者也加快了二手房交易进程,交易金额上较平日增长三倍。杭州透明售房网数据显示,4日,杭州市区二手房签约435套,创近几年来杭州二手房交易单日最高值。

  郑州市房管局消息称,截至3月6日,二手房网签合同比平时多了3倍,二手房税务征收受理量比平时多了6倍。

  南京住建委产权市场处发布的消息显示,3月2日、3月3日两天,共受理各类房产登记731多件,开具新购房证明599件,是平日工作量的4倍。3月4日共受理市民房产交易登记1571份,数据已接近平日的7倍。

  南京政务网昨天中午12点还发布消息称,“国五条”南京细则近期出台的说法不靠谱。相关部门表示,关于“国五条”新政,南京市正在认真学习,将按照国家和省委省政府的要求和部署,出台贯彻落实的相关意见。

  据扬子晚报认证微博发布的消息,昨天下午两点左右,南京华侨路房产交易中心已宣布停止办理登记受理业务,南京市房管局也停止取号办理登记业务。

  长期政策仍待完善

  链家地产副总裁林倩认为,增加二手房交易环节的税收,很有可能会形成税负转嫁,并在一定程度上抑制业主的出售意愿。

  而此前已有多家中介机构向中新网房产频道分析表示,按照过往经验,20%的个税肯定会转嫁到买房者身上。

  林倩分析表示,增加交易环节税收对于投资投机等弹性需求较为明显的区域,如三亚,杭州和香港等城市较为有效,而对于北京这样本地刚性需求较为集中的城市,仍需要从改善供需关系入手,通过增加持有成本等方式增加二手房供应量。同时扩大租赁市场,引导需求向租赁市场有序转移,这样才能从根本上控制价格的过快上涨。

  林倩说,目前北京市二手房市场上面临的根本问题仍然是供需关系失衡。一方面是,在限购政策的影响下,部分业主出售后就难以再次购房,出售意愿较低。并且在增加供给方面,新房市场能够通过增加土地供给等形成未来的有效供应。而存量房市场一直缺乏有效的政策盘活。

  住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹分析认为,目前我国绝大部分城市的房产交易仍是以新房交易为主,且新房供应量充足,二手房市场规模较小,转嫁的风险有限。但在一线城市二手房的规模与新房相当,且由于城市规模大,二手房所处的位置优越,供给有刚性,所以就相对容易转嫁。但最终还是由供求决定。

  业内支招楼市调控

  对于新政是否会误伤改善性需求的问题,秦虹坦言,对于二手房交易量较大的大城市来说确实会有一定的影响。

  秦虹建议,为了尽量减少对真实改善性需求增加成本,切实达到抑制投机性需求,对合理的住房需求给予支持的政策目的,要继续严格执行2006年国家税务总局文件中关于确保纳税人合法权益的规定。即:“对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人,其出售现住房所缴纳的个人所得税,先以纳税保证金形式缴纳,再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系,全部或部分退还纳税保证金;对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。”

  富力地产总裁张力说,新“国五条”主要是抑制投资性房产买卖,并且通过税收杠杆抑制房价增长。“所以我觉得是合理的。”不过张力认为,新政对于抑制投资性房屋买卖有一定作用,但长期来说影响不大。他提出建议,首先要通过征收物业税、豪宅税或者房屋买卖税来抑制房价,其次要投放更多土地,第三要建设更多保障性住房。“相比较行政手段,这些措施会更长效。”

  全国政协委员、复星集团董事长郭广昌认为,楼市调控一定要分体系调节住房系统。对买不起房子的人,最重要的是依靠保障房建设;对于第一次购房的人,可考虑他们的购房利息在个人所得税前抵扣;对改善住房的人国家也应该支持;其他购房情况再用多元的税收结构来调节。有完善的市场调节体系后,限购政策就可以取消了。

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