房价逻辑

　　一位业内人士告诉记者，数千亿的新资金通过各种渠道进入了房地产市场，而正是这些资金帮助开发商们撬动了房价上涨。“尽管推动房价上涨的因素是多样的，但房地产商拥有雄厚的资本做后台，就对房价拥有了部分话语权。”他说。

　　实际上从2006年中开始，全国各地的土地竞争就变得十分激烈。从资本市场上拿到大量流动性的开发商不惜血本四处跑马圈地。目前，土地市场已出现了寡头竞争的格局。多家大型开发商利用资本优势在全国范围内二线城市四处叫价土地。

　　包括万科、北辰实业、世茂股份、金地集团、天鸿宝业等大型房地产上市公司近年来在资本市场上募集的资金都大量用于购置土地，并在大规模的土地开发中形成区域性的垄断。

　　国土资源部中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示：“这在大城市感觉还不是特别明显，在一个中等的城市里是非常明显的，那里可能是由一两个开发商控制。”

　　在开发商争地的过程中，土地价格被炒得飞涨，全国各地频现“地王”。对于开发商而言，这也意味着资金的长期大量投入。他们除了开辟低成本融资渠道以外，势必也要把这部分额外的成本摊入房价中。这也是促使房价不断上涨的一个重要原因。

　　此外，在局部垄断土地的情况下，一些开发商通过建而不售，捂盘惜售的情况进一步推高房价。根据去年房地产项目开工数量预计，仅北京市今年推迟开盘的楼盘就有几十个。

　　一位知情人士告诉记者：“按照目前房价上涨的速度，对于这些二线城市开发商而言，房子晚一个月出手各种成本不会超过总房价的1%，却往往就能多进账5%以上。”

　　接盘者们

　　加速上涨的房价已经引起了人们心理上的微妙变化。尽管房价已经处于历史高位，但不少人却决定放弃观望，入市购房。而银行的个人按揭贷款自然是他们最主要的资金。

　　实际上，今年以来各家银行对于个人房贷的竞争已经进入到白热化的阶段，频频推出新产品。目前普遍的情况是，如果你是第一次购房，在各家银行贷款，房贷利率都可以下浮15%。

　　知情人士透露，由于房贷的违约率比较低，风险比较小，一些大型国有银行的违约率仅为两个百分点。而且，即便是不良资产，除了少数骗贷案以外，多数情况下还是可以收回来的。因此，房贷还是相当安全的品种。

　　为了抢客户，各行在房贷优惠政策的力度上都很激进。在这方面，招商银行( 33.09,-1.92,-5.48%)和民生银行( 14.55,-0.79,-5.15%)是先行者，民生银行、深发展、交通银行、中信银行( 10.91,-0.47,-4.13%)以及北京银行都随后跟上，各家银行都不肯落后。市场上做得最好的是几家银行，推出各种让利新产品，诸如“同名转按揭”和“随借随还”。有些银行甚至还存在存款抵贷款的情况。

　　尽管竞争非常激烈，国有银行和中小银行分支机构的操作方式还是有所不同。一些国有银行分支机构的行长，完成任务指标之后没有必要再扩张了。因为第二年的考核建立在第一年业绩的基础上。而很多中小银行的分支机构的负责人都通过降低利润来抢夺市场。即便在这种情况下，目前，一些大型国有银行半年时间就已经超额完成了全年房贷的指标。

　　数据显示，今年个人中长期住房贷款增长呈继续加快态势，前5个月，个人中长期住房贷款累计新增2253亿元，同比多增2677亿元。

　　一位业内人士告诉记者，银行之间在个人房贷业务上的过度竞争，也给高企的房价提供了支点。因为购房者在缴纳首付之后可以从银行手里按照房地产的最新价格(往往也是最高价格)和最低利率的优惠政策获得按揭贷款。这种情况下，银行和投资者就成了不断飙升房价的最终接盘者。(来源：经济观察报)