二套房首付提至四成、利率至少上浮10%。9月28日，已经在坊间流传多日的房地产金融调控终于亮相。由于政策并不主要针对“第一套住房”，曾经屏息关注本次信贷政策调整的房地产界轻轻松了一口气。

　　静观其变

　　作为北京上东经纪公司的总经理，郭玉恒最近着实紧张了一阵子，因为他的经纪公司代理着诸多楼盘项目的销售。直到27日晚上，他悬着的那颗心才放下，各种版本的关于房贷政策调整地传言，在这时，都可以寿终正寝了。

　　这天晚上，他在中国人民银行的网站上看到了央行与银监会联合下发的文件及其答记者问——首付比例调高仅针对第二套住房，他随即把自己的策略改为“无为而治”，而在此前，他甚至已经准备好了一系列的对策，以应对可能到来的首付全面提高。

　　“送家电、送装修款，推后按揭还款日期，我都想到过，如果住房信贷全面提高，这些就可以冲抵掉提高的首付比率，实在不行，我就建议开发商做贴息。”他说。在9月27日到来之前，郭玉恒已经做了最坏的准备，而现在，他打算按兵不动了。

　　市场的实际情况支撑郭玉恒的策略。中原地产机构日前进行的一项购房意向调查表明，在近期有购房意向的人群中，82%属于首次购房行为，而同期需要按揭购买第三套住房的只占2.9%，这意味着，真正可能受到影响的，只能影响10.1%的购房意向人群——这确实对市场难以产生实质影响。

　　由于高档住宅的购买者往往都是“第二次”或“第三次”购房，理应成为这一政策受到影响重点。不过，高档住宅阳光上东项目的策划经理李静告诉记者，在9月27日新政正式下发之前，就已经有很多客户自行提高了支付的首付比率。”李静说。购买高档楼盘的客户一般消费能力较强，支付4~5成的首付，并不是太难的事情。

　　利率威慑

　　地产商的销售毕竟仅仅是几个月的短期行为，对于“第二套住房利率提高10%”的调整不慎敏感。“根据我们掌握的情况，对房地产的投资群体来说，利率政策比首付调高多少，要敏感得多。”李文杰表示。

　　他认为，首付并不关乎“炒作”资金的流动性，而利息支付的多少，将直接影响到房产投资者手中的可支配资金。在资产价格不断上涨的情况下，及早支付较高比例的首付，实际上还是一种保值增值行为，正因如此，“利率影响要大于首付”。

　　然而，10%的利率提高尽管令投资者敏感，但也仅仅就是威慑作用。一位长期在北京从事住房投资的陕西商人告诉记者，他手中持有的六七套房，只要自己愿意出售，中介公司就愿意以溢价相当大比例的价格收购，在这样的情况下，10%的利率提高，并不造成什么实际的负担。

　　2004年，他在北京广安门一带购置的一套房产，当时总价仅为67万元，但近日，多家中介向他提出的“现金收购价”均在136万~145万元之间，几乎翻了一番，在这样溢价的情况下，10%的利率提高虽然敏感，但不会构成实质性的影响，因为资产价格上涨的速度，远远快于利率调整的速度。

　　“更何况北京市场上，最暴利，并且直接导致价格上涨的炒作行为，并不受到利率的威慑。”李文杰告诉记者。这种手法即是不签约认购，虽然已被明令禁止，但由于目前房地产市场的供需不平衡程度，仍然在暗中愈演愈烈。

　　同时，开发商也从其间享受到了推高整体房价的“益处”。不少房价快速上涨的楼盘，均获多或少地存在类似手段，而在这种手段之下，利率的威慑作用微乎其微。

　　技术难题

　　记者了解到，虽然前述陕西投资客掌控多套房产，但他仍然在买新房时可以成为“首套购买者”。因为他的多套住房，都是以他妻子、儿子以及几位直系亲属的名义购置，在办理银行贷款的过程中，都享受了首套住房按揭待遇。

　　对此，北京市建委市场交易处一位人士告诉记者，目前，银行与建委系统联网的部分只包括鉴定交易房产是否处在抵押状态之下，以用于办理房产交易权属证明。除此之外，建委的电子产权登记系统与银行并不联网，在绝大多数情况下，银行判断是否“第二套”的标准，即是购买人的信贷记录。

　　同时，银行与民政部门的婚姻登记系统、全国公安部门的户籍登记系统，也都未实现联网查询，因此，以妻子、亲属名义为个人购买多套房屋用于投资，目前，还缺乏有效的甄别手段。

　　外资银行人士对记者表示，目前全国个人征信系统已经可以查询个人按揭记录，但是并不能查询个人购房数量。即使可以通过房产交易中心查询到房产情况，但是不同省市之间的房产交易中心也没有联网。

　　这意味着如果第一套房不是按揭买房，那么也可以按揭购买第二套房，而夫妻之间，如果双方各以一方名义买房，在目前情况也可以成立，此外未成年子女以及异地买房子等方面仍旧缺乏清晰界定。“其实第二套的限制从2004年就曾经有了，当时温州炒房团就是拿了全村人的身份证，每个人的身份证买一套。”某银行人士对记者表示，在上海等地今年早些时候某些银行已经重启限制措施，但是限制措施实际操作中往往很难协调。