部分房源被开发商内部消化了

　　2007年10月23日，长沙恩瑞·麓山名园违规预售经济适用房被查处的消息经当地媒体报道后，不禁让在长沙工作了7年的陈女士心里一紧。

　　报纸刊登的通报是，长沙西湖房地产有限开发公司，开发恩瑞·麓山名园第五期时，在没有办理商品房预售许可证、不具备销售条件的情况下，擅自对外收取房屋定金。这一作法严重违反了《商品房销售管理办法》的相关规定。

　　长沙市房产综合执法队执法检查时发现，共有100多户客户被收取房屋定金，每户金额在10万元左右。

　　这与陈的遭遇相仿：早在2006年下半年，她就向长沙南端一经济适用房小区开发商交纳了10万元费用。目前该栋楼房已经基本完工，估计在2008年年初可以交房。

　　2005年，陈女士本来看好了一处户型不错的商品房，当时价格2500元／平方米。考虑地方比较偏远，价格有些贵，最终放弃了。“当时我们两口子工资加起来4000多元，还有小孩、老人在家，30多万元怎么负担得起？”

　　到了2006年年底，当陈女士终于下定决心，要买那套房子时，价格已经猛涨到了3700元／平方米。惊惶失措的她在朋友的帮助下，赶紧在附近找了还在蓝图中的一套经济适用房。按规矩，先交10万元订金(预付款)，1年半后交房。

　　陈女士计算了一下，同一地段她买的经济适用房价格综合起来大约在1800多元／平方米，整套下来比商品房省了20多万元。如果要上市交易，除交纳土地规费外，实际上也能省下10多万元。

　　当然，为了拿到这套经济适用房，陈女士支付了3万元左右的费用。这些钱名义上被称为“指标费”。

　　查询几年来长沙市购买经济适用房的政策规定，一些基本条件是：申请人应有长沙市区正式户口；在长沙市没有购房经历；收入水平在中低层次(后调整为低收入阶层)；男女申请者年龄要求(后规定30岁以上)。其中奔波走完整个过程一般需要一个多月时间。尽管如此，竞争购房者仍浩浩荡荡。而此前，想拿到这个“香饽饽”的一些人选择了走捷径——通过开发商或者中介拿房子。

　　陈女士拿着麓山名园违规被查的报纸说，以她的经历而言，估计这些购买者在交纳订金时应该签订了协议，而且也同样交了类似“指标费”。

　　陈女士告知，她是全程委托开发商办理的。她在购房前先了解了该公司以前开发的经济适用房情况，发现该公司拿地能力强，环境建设都不错，手续证照都全。另外她发现，一般都是在交房后一年内办理房产证，但该公司显然比其他的小区要快些。“搞清楚这些情况后，我就把钱都交了。”

　　在陈女士买房的小区，一位姓谢的人士告知了其中的秘密：该房子是2005年开发的，后来补加了几栋。楼盘里面有开发商自留的一些房子，一般是内部处理的。然而，其中不少有房子指标的人把房子放出来了，有人直接把指标给了购买者。陈的购房经历即是如此。

　　谢在小区里专门负责安装防盗网，其店铺离陈所在小区不远，自称已经把该小区40%左右的业务拿下，和物业管理、楼栋项目经理相交甚深。“如果你早点找我，大概在去年八九月，只要你有个人指标，我就能帮你拿到一套房子。价格还可以优惠点。”谢说，他熟悉的那个项目经理当时手上有4套房子，都出手了。转让费一般是两万元。

　　房产中介从中赚取高额手续费

　　与陈女士同在一个单位的唐先生曾找中介公司希望买到经济适用房，不过情况一波三折。

　　33岁的唐先生在长沙多年从事材料采购工作。2002年曾在长沙一偏远地段设法从一公司手中买了小块地，盖了3层楼的房子，不过没有拿到房产证。前不久听说要拆迁，他便开始张罗着购买新房。

　　唐先生的3层房屋共有300多平方米，当时拿地到建设完工花了不到30万元。而到2007年他试图到南边一点的长沙市开福区附近买房时，这里商品房均价都在3000多元／平方米。

　　于是，唐先生决定买套经济适用房自住，再用拆迁剩下的钱买套商品房。当然这套房子是以其父亲的名义购买，以免被政府强制回购。

　　唐先生经过朋友介绍找了一个据说有点儿后台的房产中介公司。一见面，唐就被对方镇住了，公司开设在市中心地段的某写字楼上，该中介的牌子十分醒目。几个经纪人一直在接电话，来电者的目的基本都和唐一样。

　　一位姓刘的经纪人拿出一张地图，详细向他介绍了长沙市内现有的经济适用房楼盘建设状况，以及他们的把握和相关的指标费用。据刘所说，长沙市目前的经济适用房已多在90平方米左右，主要有香樟园二期、龙吉湾小区、蕃阳小区和河西的麓山名园等。而各个小区相应的指标费用都不相同。

　　唐看中的香樟园二期是其中费用最高的，要价在2.8万元左右。刘表示，难度很大，建议选择麓山名园或鄱阳小区。而后者的费用都在两万元以下。但唐还是选择了在韶山南路上的香樟园二期。“这里交通很方便，以后有升值空间。”

　　此时，长沙的经济适用房已经开始推行公开摇号。持证待购的市民从房管部门申领摇号号码单后，再经过一定程序抽取中号者。

　　那中介如何拿到房子呢？刘的说法是，他们有关系，可以将他设法放进其中摇号，也可以以拆迁的名义或者其他“身份”进入；有时，则需要等待房子号摇完后定夺。“摇完了怎么还会有房子呢？”唐问道。刘笑而不答，让唐等一段时间看看。唐思索一阵后，交了8000元，双方约定，在和开发商草签协议时，一并付清所有费用。

　　在唐离开中介不久，9月上旬，长沙市的3个经济适用房小区的摇号号码单申领结束。根据各售楼中心的统计，6天时间有超过4250名市民申领了摇号号码单，而此次3个小区的经济适用房房源套数总计1139套。

　　其中，以位置最好、房源最少的香樟园二期最为紧张。现场中，一姓张的人士告诉记者，短短6天，他的号码单已经排到了2400多号。而这个小区总共才166套房子，即平均每套房子有14个人竞争。而香樟园二期销售负责人也称，自从长沙市房屋产权管理局对外公布将以摇号的方式进行经济适用房销售之后，每天前往各售楼部领取摇号号码单的长沙市民络绎不绝。

　　在鄱阳小区和龙吉湾小区，“争抢”则不那么严重。鄱阳小区此次放出的房源是695套，6天共计放号1000个左右；而龙吉湾小区的278套房源，只有800多人参与争夺。

　　到现场观看了热烈的竞争气氛后，唐先生的信心顿时打了折扣。10月中旬，中介刘经纪正式通知唐某，香樟园二期的电梯房子希望渺茫。不过下半年还会有600套左右的房子可以出来，到时候仍有机会。

　　严管下的新疑点

　　就在摇号过程中，也有市民质疑，长沙经适房公示名单中为何出现了80后的购房人。

　　在香樟园二期经济适用房小区张贴的一张公示单上，一些细心的市民很声称发现了疑点：有80后的市民名列其中。根据长沙经济适用房申请政策，30岁以上的未婚者才有资格购买。

　　统计类似的情况，3个小区里有10多名购房者都是1980后出生的。另外还有一名非长沙市籍的身份证号。

　　长沙市房改办内部综合科负责人介绍，根据长沙市的规定，未婚的长沙居民必须年满30岁才能有资格购买经济适用房，但已婚的居民就没有年龄限制了，所以才出现了大量80后购买经济适用房的情况。

　　而未婚80后现在买到经济适用房有两种情况：一是在2006年3月15日前申请的经适房购买指标，在那之前，对未婚长沙居民的年龄限制是女性年满23岁，男性年满25岁。另外，不少拆迁户都有经济适用房购买指标，并且没有年龄限制。至于持外地身份证的购房者，该负责人说，该购房者肯定是长沙户口，只是户口是从外地转来的，身份证号码没有变而已。

　　房管部门严查违规操作

　　长沙市经济适用住房领导小组办公室主任郑兆明在接受记者采访时说，以前曾经发现过有违规的情况，通过钻政策空子、打擦边球来操作房源买卖，房管部门发现后即行纠正。

　　据悉，近两年，长沙房管部门共审核清退4900余户不符合条件的购买者，两次把关购房人申请，运用微机核查产权进行复审，杜绝了不具备资格人员购买经济适用住房以及二处(多处)购房情况的发生。市住房办还会同国土、规划、物价等各职能部门，对全市经济适用住房小区项目进行了三次清理检查，调整下马未实质进行开发以及不宜再进行经济适用住房开发的项目11个；清查出欠缴和需补缴的报建费和土地出让金7600万元；对215套违规按经济适用住房销售的120平方米以上大户型改为按商品房处理。

　　何以经济适用房会如此之热？业内人士认为，房价高涨是最重要的原因。

　　房管部门人士对记者称，长沙目前房屋均价为3000元左右。不过目前价格低于3000元／平方米的房子要在三环边上才能找到，而这样偏远的地方，一两年前是根本不会有人问津的。目前，长沙市经适房均价为1700元／平方米左右，在全国中等城市属较低的水平。两相比较，形成巨大价格差距。

　　“另外我们的经济适用房建设也越来越完善，功能配套，品质结构上升，布局也合理。”郑兆明称，长沙的经济适用房不是片面集中，每个楼盘都有百亩左右面积，绿化率也高，完全可以和商品房楼盘。

　　在对长沙市东方家园、新星小区、枫林绿洲、咸嘉新村等经济适用房小区进行采访中，记者了解到，这些经济适用房当时房价多在每平方米1200元~1500元之间，而目前长沙市经济适用房的价格也仅为每平方米1500元~1900元，物业管理费在0.5元／平方米左右。

　　这些小区多环境优美、配套设施齐全。比如新星小区，绿化率达到43%；枫林绿洲绿化率达40.2%，还配有小学、幼儿园、游泳池、篮球场、超市、游乐场等，居民生活非常方便。与目前长沙市的商品房房价相比，有近一半的差价。如此，长沙市民对经济适用房趋之若鹜。