80前/后购房三人行之三

　　还没跨出校门，早已当上房奴

　　如果说小汪还坚持认为自己是因为有自住需求而买房，并非“恐慌”的话，前文提到的小张的妻弟小陈，就是一个不折不扣的“恐慌性购房者”。

　　他如今还在学校攻读经济学硕士，明年毕业。在姐姐和姐夫从去年张罗着买房开始，他就也有点动心。但是，由于还是在校生，将来工作是否要留在北京，就算留京，单位在北京的哪个位置，都是未知。

　　他和姐姐、姐夫都是人民大学商学院的硕士，姐姐学会计，姐夫小张学金融，他自己学的经济。在买房问题上，三人还经常讨论国家的调控政策。出于对自己专业的自信，他们都认为北京的房价在将来出现下跌的可能性几乎为零。

　　当姐姐、姐夫在2006年底买下新房时，小陈终于决定也入手一套房。用姐夫小张的话说，叫“锁定成本”：“既然我们觉得北京的房价不会下跌，那现在买房，哪怕将来涨幅再慢，也不会亏，就算去外地工作，卖了房也亏不到成本。”

　　上个月，在看房时间不超过半年的情况下，他在离姐姐家不远的“站前巴黎”小区买了一套115平方米的房子。由于工作地点未定，靠近城铁，成了他选房的首要条件。

　　作为在校生，除了首付款是家里掏之外，还贷上父母成为了“共同还款人”。这也意味着他还没跨出校门，就已经迈入了“房奴”的庞大队列。

　　二手房律师

　　卖方不惜毁约加价年轻人寻求司法帮助

　　年轻人、高学历、外地人成为主要客户

　　最近一段时间，陈海昶终于可以稍微喘口气了。“每年冬天房市都会冷一阵子。今年我的业务量增加了50%以上，我经常同时为三十多个客户服务。”陈海昶是北京最早从事二手房法律服务的律师。

　　今年陈海昶增加的客户里几乎全是32岁以下的年轻人。这部分人里面绝大多数是本科以上学历，硕士、博士也有不小的比例。

　　“大部分年轻人都是家里掏钱支持，而很多留京的毕业生，家人都在外地，没办法给他们很好的购房参考，所以他们更愿意寻求律师的帮助。”陈海昶说，“北京的房地产市场发展太快了，今年的二手房一下子多起来，什么样的房子能交易，什么样的不能，别说这些刚出社会的年轻人了，就是中介也弄不明白。到最后去建委过户的时候才发现不能过户，白费劲。”

　　陈海昶发现，这部分迅速增长的客户虽然学历比以前的客户高，但也许正因为如此，更难伺候。“他们普遍比较多疑，会提出非常多非常繁琐的问题。其中很多是根本无法回答的。他们不是故意刁难，而是真的不明白。”陈海昶说。

　　目前，陈海昶和他的同事们已经准备好了一套针对年轻人购房的大概做法。首先要问是否有男/女朋友，户主写谁是否商量好了。另外，还必须准备好为他们解答许多和网上他们查到的信息不相符合的问题。目前，陈海昶所在的律所的整套服务流程已经有了20个环节。

　　3月涨了20万，房主想尽理由毁约

　　卖方：“市场价涨了，我凭什么不能涨？”

　　买方：“那市场价要是跌了你是不是还能退钱给我？”

　　这是陈海昶2007年以来经常在法庭上听到的争执。

　　其中的一个案例发生在今年年中，房子位于东城区二环内。买卖双方签了合同之后，在办贷款和其他手续的三个月里，一套不到100平方米的房子市场价涨了20万元。卖方先要求总房款涨2万，买方考虑之后答应了。但没过几天， 4万、8万……接踵而来。终于，年轻的买房人忍无可忍，找到陈海昶寻求法律帮助。

　　铁了心要毁约的卖方找了各种借口，例如没有被告知买方要用公积金贷款，不知道公积金贷款需要这么长的时间等待，只有一个目的，赔偿违约金，不卖房子，待更高价而沽。

　　在陈海昶以往处理的类似案例中，不同法官的判决结果完全不同。有的法官会判决被告继续履行原来的合同，但有些法官则认为，卖方只要按照约定支付违约金，就可以违约。

　　在两次开庭之后，东城区法院判决卖方继续履行原合同。

　　律师提醒：大多数年轻人是自己看房，自己谈判，自己付款，缺少家人的意见支撑，为了规避卖方恶意抬价毁约的情况，最好在签订购房合同时写清楚高额违约金。通常是已付款的一倍，或者是全部房款的一半。

　　另外，年轻人购房时习惯在网上查大量分析文章。对于网上的攻略要多做甄别。例如有些文章称必须办理公共维修基金，实际上可办可不办。

　　经纪公司

　　数据勾勒“恐慌”全貌

　　在校大学生购房人数占总交易人数的15%

　　中大恒基市场研究中心出具的2007年年报中，把购房者按照年龄分为35岁以下、35-45岁、45-55岁、55岁以上四个类别。其中，35岁以下这一部分人群以“42.5%”的大比例占据了最高位，比2006年的36.5%还高了6个百分点。其他三个类别所占比例，均比去年下降。而且，数据显示，2007年外地人购买商品房的比例已经上升到57%。

　　而中大恒基企划部刚刚完成的对北京城区54个热点区域的门店电话调查结果显示，知春里、五道口、蓟门桥、苏州桥等高校集中的区域，在校大学生购房人数占到总交易人数的10%甚至15%。在去年同期，北京没有一个区域大学生购房在总体二手房交易中所占的购房人数比例能达到5%。

　　今年买二手房者恐慌性心理占40%

　　日前，中大恒基市场研究中心发布的年报显示，恐慌性心理在购房需求中竟高达40%。“任何一种商品价格的持续上涨，都会引起供给者的囤积和需求者的疯抢，这种行为就是‘恐慌性需求’。具体到买房上，是指那些没有房打算买房、想改善居住条件再次买房的人，因为房价上涨，担心承担更高的成本，将计划提前。”该研究中心市场部经理张磊告诉记者。

　　40%的数字，是研究中心的研究员根据各门店的市场反馈和经验推断出来的。

　　中大恒基去年的统计数据里，2006年北京市二手房需求构成大致为：基本保障需求:置业升级需求:投资需求=6：2：2。而这些部分在今年都发生了一些变化。

　　“在‘6’这部分的基本保障性需求里大约有2.5份左右的人是受到房价不断上涨影响而产生恐慌心理的，他们更加坚定了在2007年完成购房；作为置业升级需求的‘2’，他们中大约有1.5份左右的人会受到‘恐慌心理’的影响提前完成购房；而投资性需求的‘2’，大部分受利润空间影响，而被恐慌心理影响而投资的因素较小。因此，恐慌性需求指的是(2.5＋1.5)，也就是40%左右。”

　　加上很多大学生刚毕业就立即买房。这种恐慌性购房行为又推动了房价的高幅上涨。

　　贷款买房人群过半，年轻人面临贷款风险

　　中大恒基市场研究中心数据显示，2007年全年商贷客户比例由45.3%增加到53.06%，公积金贷款由3.2%增加到4.36%，全款购房客户比例下降。

　　如今，北京有六成房屋售价超过百万。越来越高的房值使得人们更多的转向借助贷款来购买房屋，客户购房行为与银行关联日益紧密。

　　“对大部分买房的年轻人来说，他们面临的最大的风险应该是贷款。因为他们的事业均处于初级阶段，资本积累很薄弱，在不断加息的情况，贷款购房压力巨大，工作的稳定性和收入会带来风险。所以要时刻关注国家的货币政策，选择最适合自己的还款方式。”张磊告诉记者。