房价暴涨暴跌也是世界难题

　　其实类似中国这样，让人摸不着拐点的房市，在世界上并不乏例子，加拿大房地产市场1980年驶入快车道，1980-1989年，在多伦多等大城市，标准房(33×122英尺独立屋)价格平均上涨300%，人们争先恐后地投身房地产和房地产经济行业。但好景不长，随着加拿大制造业的萎缩和经济不景气，加拿大楼市步入所谓“悲惨七年”，全国平均价格缩水1/3。但自1996年起，楼市重新振作，至今年5月，全国均价已突破30万加元，创历史新高，大温哥华地区同期甚至创出711245加元的标准房天价。而一些城市由于有特殊因素，更是涨得一发不可收拾，如温哥华因华裔移民大规模涌入和筹办冬奥会提高房屋建造成本，石油城卡尔加里由于油价上涨导致就业机会大增，源源涌入的外地居民迅速抬高了楼市。如今那些预言拐点的舆论和学者纷纷改口，加拿大帝国商业银行《世界市场预测》甚至预测，未来20年内加拿大房价还将翻番，大城市甚至涨得更多，也就是说，拐点根本遥遥无期。

　　回溯近20年，英国房市遭遇到了两次重大“拐点”，它们不仅让英国房价出现大跌，还牵动到相关经济产业。第一次震荡发生在1992年，记者的一位朋友，恰好这一年来英国定居。他曾经这样回忆当年圣诞节的情景：英国房屋中介商们像圣诞老人一样，逐家逐户地敲门，不厌其烦地向人们推销价格已经一降再降的房屋。另一方面，大量之前通过按揭贷款购买整栋房产的中产阶级家庭开始节衣缩食来偿还每月数千英镑的贷款，不少家庭因为经济不堪重负甚至解体，很多英国人至今回忆起1992年的冬天，还不寒而栗。但是当时保守党政府仍然坚持央行基本利率维持在10%的高位不变，这不仅让更多的房屋按揭者无力承担每月的房屋还款，也让按揭机构无法向新的购房者推销房产，越来越多的房屋空置无法售出，这样的僵局到了1992年末终于造成全国性房价大跌。据统计，英国的平均房价在1992年末已经缩水超过1/3。

　　时隔15年后，2007年的全球信贷危机酿成了英国房市近20年来的第二次危机。记者日前曾走访英国最大房屋中介公司福克斯通在英国高级公寓数量最高的切尔西区的分支机构。该机构销售经理彼得斯通抱怨说，除了部分顶级高级公寓还维持在300万英镑的售价水平外，多数高级公寓已经不得不以八五折的价格促销，即便如此青睐者还是寥寥无几。此前很多购房者不惜用借贷还款购买的房屋再次抵押给银行，用获得的贷款继续投资房屋市场。对于这种“寅吃卯粮”连环借贷带来的潜在经济危机，英国政府其实在2006年就已经有所意识。英国央行自2006年8月起先后五次提高基准利率，用持续增加的借贷成本不断打击人们的投资热情，希望能够促使英国的房地产市场逐渐降温，但房价在2007年7月前一直保持强劲增长，直到美国出现次贷危机，参与资本运作频繁的英国投资机构受牵连出现严重亏空，英国这个世纪的第一场房市危机才终于爆发。

　　记者在日本生活深刻体会到，日本人把拥有自己的房子当成一生中最大的梦想。有了几百万日元的储蓄后，就开始打算购置房产，买房子对大多数日本人来说是一生一次的选择，比对待婚姻还慎重。从1960年至1990年的30年里，日本六大都市区的地价上涨了56.1倍，年平均上涨14%以上，并带动房价和其他房地产价格相应高涨。然而在20世纪90年代初，房地产市场泡沫经济的崩溃导致了严重的银行危机，通过金融渠道把整个国民经济拖进低谷。中国人民银行副行长刘士余日前表示，“应吸取美国次贷危机等教训，防止房地产信贷增长过快催生房地产泡沫”。专家表示，如果国家宏观调控能起到作用，使得房价回复到正常水平，就可以规避这样的风险。房价大幅下降或大幅增长都不好。