资产变资本的威力

　　盘活农民住房资产，并使之变为“资本”，是农民致富的迫切需要，也是新农村建设和发展的需要。李鼎清说，目前，农民小额贷款一般只有三五千元，只能解决买化肥、种子等小问题，而像开商店、搞船舶运输、合伙办企业、收购棉花等经营行为，资金需求量都在三五万至十万元左右，必须依靠贷款解决。

　　在宣州区农村信用联社副主任董钦德看来，宣城市试点农村房屋产权登记制度，其最大的突破在于通过这种方式让农民多了一条融资渠道。“虽然一套农房，没有城市里的房屋价值高，但对农民来说，积极意义不可小视。”他告诉《瞭望》新闻周刊。

　　农民用农房产权证抵押贷款后，钱去向何方？2006年6月份，宣城市房管局在宣州区向阳、古泉、溪口、狸桥等部分乡镇进行农村房屋产权登记时，进行了专题调查。分析发现，农民房屋抵押贷款用途和结构为：种植业占10%、禽畜养殖业占15%、水产特产占10%、茶林特产占10%、农产品加工业占20%、农产品购销占20%、运输业占5%、服务业占4%，其他工业及服务业占6%。房屋抵押贷款融资，支持了一大批特色产业、特色市场的兴起，促进了农业发展，农民增收。贷款几乎全部用于经济发展，没有一笔流向生活消费或其他用途。这样的贷款流向更坚定了宣城市深化改革的决心。

　　2007年，宣城市平均每宗乡镇集体土地房屋抵押的抵押额约为11万元。农村房屋抵押贷款额同比增长73%，表明农房抵押融资的需求出现大幅增长。

　　“农村房屋登记和流转还有另外两大好处。”宣城市建委副主任葛锦明向《瞭望》新闻周刊介绍说，第一，农民为了满足生产、生活、养殖等方面的需要，建房具有一定的随意性，房屋私搭乱建现象严重，村容村貌受到一定影响。实施房屋产权登记和流转试验后，由于农村房屋登记需要规划和土地前置要件手续，可以强化农村规划管理和土地管理。

　　第二，由于大量富余劳动力进城务工，农村不少家庭举家搬迁外出或进城经商。为农村房屋登记发证后，一些沿公路两侧商住房屋，可以通过房地产抵押贷款和转让，为农民向城镇转移创造物质条件。

　　宅基地流转仍待破解

　　孙令军告诉本刊记者，十多年来，他们是“冒着风险”开展此项工作。土地、法院等有关部门，目前对房管局开展的农村房屋登记思想难以统一，地方政府也难以出台规范性文件。“农房产权流转交易之所以行走在“法律边缘”，核心问题是农民的宅基地能否流转。”

　　宣城房管局的专家分析，依照现行土地管理法，中国农村土地属于集体所有，农民宅基地也不例外。土地管理法第六十三条规定：“农村集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”如果农民的房屋允许自由买卖，就是将与房屋相连接的宅基地使用权作为标的物一并出售了。

　　在农村，农民“贷款难”的很大原因就是农民没有合格的抵押物。农村宅基地本是最好的抵押品，但现行担保法明确规定，农村宅基地不能抵押。近年来诸多文件也禁止城里人到农村购买宅基地。这等于剥夺了农民对宅基地的处分权。

　　也有学者分析认为，宣城试点农村房屋产权登记制度，如果推广开来，可能产生负面影响。首先，目前我国农村社会保障体系尚未全面建立，一旦失去住房及其宅基地，将会造成农民流离失所。其次，一旦解禁，有可能引起部分城镇居民因买不起城市住房，转向农村购房。

　　“对学者们这样的担心应当作具体分析。”孙令军说，客观地讲，在生产力水平不高的情况下，农民处置自己的资产比较谨慎。所以，当一个农民决定把自己的房屋抵押给银行的时候，各方面的应对措施要比有关部门考虑周到得多。另外，金融系统也有相对成熟的防范措施，要想把不符合规定的房屋这种资产转换成资金也很难。

　　事实上也是如此，据宣城市房管局提供的数字，截至2007年底，安徽宣城市利用房屋产权抵押发放贷款5个亿，尚未发生一笔不良贷款。

　　在众多法律法规中，宣城房管局找到了农房发证与交易管理的一些重要的法理依据。

　　——担保法规定：乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。此条规定明确了“地随房走”的原则和有条件地允许集体土地上房屋流转。

　　——土地管理法规定：农村村民一户只能拥有一块宅基地，……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准；农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

　　综合来看，立法本意是禁止农村集体土地使用权单独转让，但在农村房屋所有权发生流转的情况下，其项下的宅基地使用权转让并不禁止，只是杜绝了农房出卖之后再次申请宅基地。

　　宣城房管局的专家们认为，国家应尽快在全面开展农房初始登记基础上，建立有条件的交易制度，把作为生活资料的农村房屋激活为积极的生产要素。