2007房地产主题之二：房价

　　“开门七件事”不如“两市”更牵动人的神经。房市和股市的高低浮动，直接意味着老百姓钱袋的厚保面对“高烧不退”的房价，谁都怕接过高房价接力棒的最后一棒，担心自己今天买了房，明天房价就遭遇到拐点。影响2007年房价的各种利好和利空因素也轮番上演，首当其冲的就是金融与税收政策。

　　【关键词】土地增值税清算

　　1月16日，国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》

　　年初，房地产市场首先迎来的就是土地增值税清算，对土地增值税执行四级超率累进税率，项目开发的速度越慢、土地囤积的时间越长，房地产企业就要支付越多的土地增值税。虽然“清算”一词多少有点“秋风扫落叶”的味道，通知发布当天地产股也应声下跌，但此后市场并未因此大幅震动。

　　受土地增值税清算影响最大的是房地产企业，在一定程度上降低房地产公司的主营利润率，影响房地产公司项目并购以及企业现金流。而老百姓最关心的是，清算导致开发商成本增加，这些增加的成本是否又会转嫁到房价中。

　　业界普遍认为，土地增值税清算对房价的影响因市场而异。因为买方市场由成本决定价格，卖方市场由供求决定价格，而我国目前基本以卖方市场为主，也就是说总体上房价已经不由成本来决定。比如北京就是典型的卖方市场，所以房产商成本的略微增加，并不会对房价产生多大影响。但在一些偏远地区或者更接近买方市场的二线城市等，清算土地增值税对房价的影响可能会更直接一些。

　　有一点可以肯定的是，新年伊始的土地增值税清算，体现了政府从严调控房地产的态度和决心。

　　【关键词】物业税扩大试点范围

　　10月15日，国家税务总局新闻发言人表示，今年物业税试点增加至10个地区

　　虽然物业税还只是个讨论之中的税种，但有关部门将“择机出台物业税”的表态和物业税立法过程中的每个步骤，都能引起人们对房价走势的更多猜测。国家税务总局新闻发言人在10月15日的例行新闻发布会上表示，物业税开征的试点工作已取得初步成果，符合我国国情的评税工作模式已经创建，今年又增加了河南、安徽、福建和大连4个地区部分区域作为房地产模拟评税的扩大试点范围。

　　此言一出立刻引起了强烈的社会反响，不少人将此作为物业税可能很快会正式征收的信号。

　　物业税是房地产税或不动产税的通俗称法，它的征税对象主要是土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，通常应缴纳的税额也会随其市值的升高而提高。我国开征物业税的改革研究工作从2003年起正式启动，以计税依据的调整为重点研究内容。社会普遍认为，作为一种财产税税种，物业税的开征会直接增加持有房地产的成本，对房地产投资和投资性需求能有较大的抑制作用，从而能给高房价“降温”。

　　不过，不少学者也提醒说，物业税的历史使命绝不仅限于调控房价的范围之内，它更是我国房地产税制改革的重要一环，我国的房地产税制已长期滞后于房地产业的飞速发展。人们通常理解的“买得起住不起”并非物业税的本意。从普遍的国际经验来看，各国的物业税税负都是以不影响人们拥有房产的愿望为标准的。

　　【关键词】二套房首付提至四成

　　9月27日，央行和银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》

　　市场传言已久的“提高第二套房首付比例”的消息，终于在这个通知中找到答案。

　　根据通知规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。其中，对购买首套自住房且套型建筑面积90平方米以下的借款人，仍执行20%的贷款最低首付款比例规定；对购买首套自住房且套型建筑面积90平方米以上的借款人，继续执行30%的贷款最低首付款比例规定。

　　但是，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的借款人，通知提出了较为严格的限制措施，明确要求贷款最低首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

　　通知同时要求商业银行随套数增加而大幅度提高贷款最低首付款比例和利率，并且强调，借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%，随着借款人购房套数的增加，最低首付款比例和利率的上调幅度将进一步增大。

　　一些业内人士分析认为，面对各地飞速上涨的房价以及深圳、重庆等地近期房贷发放量的直线上升，央行、银监会一直有意对房贷政策进行调整。尤其美国爆发出次级抵押贷款危机后，更坚定了监管层利用信贷政策调控楼市，防范房贷风险的决心。投资投机性质明显的第二套房和商业用房也因此成为重点调控对象。

　　【关键词】 6次加息10次提高银行存款准备金率

　　3月18日，央行年内首度加息，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点

　　5月19日，央行年内第二次加息，上调一年期存款基准利率0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点

　　7月20日，央行年内第三次加息，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点

　　8月22日，央行年内第四次加息，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点

　　9月15日，央行年内第五次加息，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点

　　12月21日，央行年内第六次加息，一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%，上调0.18个百分点

　　央行宣布从12月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，这是央行年内第十次提高存款准备金率

　　央行加息，冲着股市还是冲着房市？每次加息之后，公众总不免要讨论一番。无论如何，“房奴”们最不愿意听到加息的消息了，何况还是罕见的一年之内6次加息。

　　一种比较普遍的观点认为，在扭转我国经济增长过分依赖投资的背景下，今年的6次加息，以及10次提高银行存款准备金率，都是十分强烈的房地产银根紧缩的信号。贷款利率提高会降低企业融资意愿，同时利差的减小将降低银行的放贷愿望，而准备金率的上调将能降低银行放贷规模，从而可能使银行体系内的资金在短期内呈现趋紧状态。也就是说，对于房地产开发商而言，从银行获得资金的难度增大了。这可能将进一步加大房地产开发投资不足的程度，使得供需博弈中的供应量继续居于下风。换句话说，加息可能压缩商品房的供应量。

　　如果这样，持续加息可能会增大房地产开发成本，从而达到压缩投资和紧缩信贷的结果，实现缓解宏观经济过热的目的。从调控角度来看，这无疑对整体经济健康发展有相当的作用。但是另一方面，在商品房供需紧张的市场上，供应量持续下降很可能导致开发商成本转嫁，给房价火上浇油。

　　从12月25日起，央行将再上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。此次调整后，我国普通存款类金融机构将执行14.5%的存款准备金率标准，这是该标准20多年来的历史新高。这次加幅也是4年多以来最大的，之前9次均为上调0.5个百分点。

　　调整存款准备金率是传统的三大货币政策工具之一，通常是指中央银行强制要求商业银行按照存款的一定比率保留流动性，主要还是为了收缩过剩流动性。央行指出，此次上调旨在贯彻12月5日闭幕的中央经济工作会议确定的从紧货币政策要求，加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长。

　　央行从今年年底开始调控，给金融系统发出明确信号，要收缩信贷规模，实行从紧的货币政策。分析人士普遍认为，央行这次提高存款准备金率主要还是预防性的政策手段，防止局部通胀发展为全局通胀，此举将对股市和房市有深远影响。

　　【关键词】限制外资炒房

　　5月23日，商务部、国家外汇管理局联合发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》

　　继2006年国务院六部门联合下发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(171号文)后，商务部和国家外汇管理局再次发出通知，要求各地商务和外汇管理部门依法加强对外商投资房地产业的审批和监管。其中规定，外商投资内地房地产项目必须通过审批；所有由地方部门审批的外资房地产公司也必须上报商务部备案。

　　通知规定，外商投资从事房地产开发、经营，应遵循“项目公司”原则，即申请设立房地产公司，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或已与土地管理部门、土地开发商或房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让、购买协议。未达到上述要求的，审批部门不予批准。

　　对于已设立外商投资企业新增地产开发或经营业务，以及外商投资房地产企业从事新的房地产项目开发经营，应按照外商投资有关法律法规向审批部门申请办理增加经营范围或扩大经营规模的相关手续。

　　通知明确对于虚假设立外资房地产企业的行为予以重点打击，包括：严格控制以返程投资方式(包括同一实际控制人)并购或投资境内房地产企业；境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式，规避外商投资房地产审批。外汇管理部门一经发现以采取蓄意规避、虚假陈述等手段违规设立的外商投资房地产企业，将对其擅自汇出资本及附生收益的行为追究逃骗汇责任。

　　此外，外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。分析人士指出，通知是对2006年171号文的补充，更加具有操作性，提高了外资进出国内房地产市场的难度。