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透析我国房市现状、存在问题和未来发展趋势
2008年09月04日 08:50:02
浙江在线新闻网站
二、我国房市的主要问题 从我国房市的发育、发展过程来看,我国房市的主要问题是: 1.市场发育不良,泡沫化程度较高 我国的房地产市场市场化发育时间较短,而且在发育过程中,受到许多不健康因素的影响(如官商勾结、房地产商炒作等),导致了其发育不良、利润率太高而不可持续发展。据权威部门提供信息,房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率,并且一直在快速增长。国际上房地产利润率一般维持在5%左右,高的有6%-8%,而中国房地产的利润率高达30%-40%。而按国家统计局计算,中国房地产利润率增长每年都在30%以上,2001年增长41%,2002年增长56%,2003年增长32%。在国外人们购一套适于居住的房屋仅是年工资的3-5倍,而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的10倍-20倍。由于在前期获取了巨额的暴利,使得多数房地产商未能摆正其定位和心态,以为暴利会一直延续下去,拒绝接受价格下降的现实。并人为将房价炒高,致使我国房价远偏离其真实价值和居民收入水平,出现了较严重的泡沫。据统计,我国的房价收入比(即一套房屋的价格与一个家庭年收入之比)超过10,远高于国际水平。按照国际惯例,目前比较通行的说法认为,房价收入比在3-6倍之间为合理区间,如考虑住房贷款因素,住房消费占居民收入的比重应低于30%。(日本的房价在发达国家最高,其房价收入比约为4-5:1,美国及其他发达国家房价收入比是3:1;旧金山、东京、纽约、伦敦、悉尼等城市的房价收入比约为4.4-8.5:1,而我国深圳、北京、上海房价收入比都超过13:1)。 2. 土地的供应不规范,政府机会主义行为严重 政府在我国房地产市场的发育和发展中起着非常重要的作用。然而,我国政府在以下方面却是机会主义的: 一是在土地转让和使用中政府为了增加收入,某些官员为了私利而采取机会主义行为。他们以低价从农民手中圈得土地,然后以高价转让给开发商。据统计,07年政府的转让土地所得超过7000亿元。 二是政府在与地产商的交易中不能履行契约或随意更改契约。 三是政府的调控政策没有延续性和稳定性,很多政策的出台都是违反市场经济规律的(如要求开发商公开建房成本等)。 四是政府在土地交易中黑箱操作,腐败严重。我们的国土管理部门和各级政府在过去20几年的房地产发展中,土地供应很不合理。而且在土地交易中存在很大的黑箱操作和腐败行为。这些行为严重阻碍了我国建立起一个公正、公平、高效、廉洁的土地交易市场。 3.供需结构失衡 目前我国的房地产存在较严重的供需结构失衡。具体表现为: 一是新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足,而高端住房却供给过剩。据对北京、上海、天津、西安、武汉、杭州等城市房屋销售情况调查,去年销售的商品住宅中,一百二十平方米/套以上的住房都在40%以上,最高的超过60%,中小套型住宅比例偏低。同时,据建设部门统计,2006年初,在40个重点城市新上市的商品住房中,套型建筑面积在90平方米以下的住房面积所占比重为19.18%;2007年10月份,这一比重有所提高,但也只有25.77%,与现行政策规定的调控目标还有较大的差距。 二是廉租房供给很少,政府重视不足,覆盖面小,未以开发廉租房为政策重心。同时经济适用房的供给不能满足需求,而且政府以提供经济适用房为主存在很多问题(发达国家和香港政府主要以提供廉租房为主)。 三是二手房市场和租赁市场发育缓慢,二手房的供给亦不能满足需求。 4.房地产业对金融依赖程度较高,蕴藏着较大的金融风险 我国的房地产对金融的依赖程度很高,远远超出发达国家对金融的依赖程度,积累了大量的金融风险。主要表现在以下方面: 一是房地产信贷增长过快。2007年10月末,全国商业性房地产贷款余额达4.69万亿元,同比增长30.75%;比年初增加1.01万亿元,占同期商业银行全部新增人民币贷款的28.9%。其中,个人住房贷款余额2.6万亿元,比年初增加6192亿元,同比增长35.57%。住房公积金委托贷款10月末余额达到4502.2亿元,比年初增加960亿元,同比增长34.87%。 二是房地产商自有资金比重低。我国的房地产的开发建设,投资商多数欠缺资金,例如上海,房企的自有资金2001年仅为18.84%,2002年为17.53%,2003年为16.94%。据统计,我国80%左右的土地购置和房地产开发资金,是直接或者间接地来自银行贷款,而个人通过按揭贷款买房的人,占全部购房总数的比例高达90%;同时,中国房地产开发企业的负债率远高于世界公认的50%举债的警戒线,多数企业达到75.8%,个别地产超过80%。这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上,使得我国的房地产金融面临着较高的金融风险。 三是商业银行过度竞争。目前,房地产贷款,尤其是个人住房贷款仍是各银行的优质资产,商业银行间的业务竞争日益激烈。为了争取更多的市场份额,部分商业银行基层行采取变通、变相或违规做法,降低贷款标准,减少审查步骤,放松真实性审核,严重影响银行资产安全。2006年有关部门对16个城市的住房贷款抽样调查发现,平均22.31%的借款人办理贷款时未曾与银行直接见面。郑州、北京、杭州、广州等城市该比例分别高达46.31%、35.4%、32.83%和32.2%。 四是住房贷款管理薄弱,“假按揭”贷款风险显现。少数银行的分支行对房地产贷款“三查”制度不落实,甚至为了规避房地产开发贷款的政策规定,与开发商和中介机构共同虚构住房按揭贷款合同,将不符合政策规定的开发贷款转换为住房消费贷款,将一些销售困难的楼盘以“假按揭”方式帮助开发商套现。 5.房地产市场秩序混乱 我国目前的房地产市场秩序比较混乱。房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节,都不同程度地存在违法违规行为。尤其是一段时期以来,个别开发企业和中介机构误导市场预期,人为造成市场紧张,恶意哄抬房价,带来一些项目的房价短期内非正常上涨。而且随着房市的不景气和房价的下跌,一些原来被遮掩的问题开始暴露,为减少损失,一些房地产商和中介机构就加大了其机会主义行为,使得市场秩序的混乱程度在短期内可能进一步加剧。 来源:
新华网
作者:
唐志军 徐会军
编辑:
吕卫星
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