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郑州组建住宅投资公司 将垄断经适房廉租房市场

  新公司尚未成立,已招来各种质疑

  国务院副总理曾培炎在全国城市住房工作会议上提出,要进一步建立健全廉租住房制度,改进和规范经济适用住房制度,加大棚户区、旧住宅区改造力度,但前面我们在郑州看到,经济适用房、廉租房和危旧房改造项目,在一般房地产商业开发企业眼里,却是没有油水的硬骨头、烂骨头,正因为这样,郑州市房管局尝试组建公共住宅建设投资公司,微利经营,专门负责经济适用房、廉租房、问题楼盘等的投资建设,不过,这家顶着红头文件的企业,现在还没有诞生就已经招来了各种质疑。

  反方,赵进京,河南省住宅产业商会秘书长,地产界资深从业人士。正方,王广国,郑州市房管局局长,郑州公共住宅建设投资公司推动者之一。反方观点、垄断将会导致腐败。

  河南省住宅产业商会秘书长赵进京:“(垄断)它解决了,经济适用房卖号、倒号等一些弊端这个问题,但是它在财务问题上这个腐败现象是中国独有的,或者说发达国家全世界很难解决的问题。”

  王广国:“这个公司运作体系,我觉得从某种意义上来说就像个项目管理中心一样,有一点像个发包人,那么具体的运作还是一些企业在具体做这一块,这里面我感觉好象不存在,不存在有腐败生长的空间。”

  反方观点、多头管理限制发展。

  赵进京:“董事长是组织部任命,土地是掌握在国土资源局手里面,那么由财政担保来组织资金解决,房管部门不管人,不管钱又不管土地,这个事很难协调好之间的一种组合,这是我最担心的问题。”

  王广国:“昨天市委市长常务会议还专门开会研究这个问题,我们准备在经济适用房和廉租房建设方面,政府要设立绿色审批通道,还有一些其他方面的配套的行政措施。”

  反方观点,国有企业降低成本动力不足。

  赵进京:“国有企业我省下来以后,我是给国家省,我要是得罪他以后企业可能办好了,他把人得罪完了他可能就完蛋了,这是共性问题,中国的现象没办法解决的,动力不足。”

  王广国:“我们是按项目打包的,按项目打包,比方说一个项目,我们设计施工总承包,这个项目本身前面银行融资,银行融资,大概房价是多少,投入是多少,作为银行来说他要规避他的风险,对财务监管这方面,包括资金使用这一块,应该是监管很严格的,我想通过项目本身的,这道防火墙可以避免。”

  反方建议,投资公司可以边试点边推进。

  赵进京:“要试点先行,能不能两条腿走路先有个模式,连锁店的模式,我们这家公司这样做,我再请几家公司也这样做,试试,对比一下哪个先进,更踏实、更好,总结经验总结不足,更有利于更大的发展。”

  对于双方的观点,我们现在还一时无法下断言,因为郑州公共住宅建设投资公司毕竟是一种新的尝试,一切都还有待于实践来检验。不过,有一点是肯定的,面对着节节高升的房价,老百姓对经济适用房和廉租房的需求会越来越强烈。我们再来看一下,2005年,郑州市平均房价在周边十一个城市倒数第二,去年倒数第三,今年则是倒数第四,虽然相对价位不高,但郑州房价在周边十一个城市中涨幅目前最快,上半年销售均价每平方米3700元,同比增长17%以上。郑州市房管局局长王广国说,他希望非营利性的住宅投资公司能对平抑房价起到积极作用。

  王广国:“通过政府建经济适用房,我们可以第一,我们可以尽快让项目落地,同时第二,尽快让经济适用房投入市场,同时建廉租房、周转房、农民工公寓等等,让没有房的老百姓,他住房的恐惧感给他缓解了,那么缓解了,这样对老百姓的购房的心理预期可以达到降低的目的,从这个层面上来说,我觉得对抑制房价上涨还是有作用的。”

  对于住宅投资公司来说,能否抑制房价还有赖于实践。不过就在眼下的筹建阶段,它已显示出巨大的吸引力。在离开郑州之前,郑州科华投资有限公司董事长赵玉科找到了记者,他正在筹划接手郑州火车站前的海联大厦。

  郑州科华投资有限公司董事长赵玉科:“单纯的民营投资公司,民营开发公司去做,这个协调力度肯定不大,而且有一定难度,单纯的政府以政府干预的形式去做,这个也不现实,因为牵涉里面债务的偿还兑现、变现、整修,还要牵涉到投入使用要去卖,可能政府也没这个职能,所以政府成立这个集团公司以后,既有优惠政策的优势,又有经济方面的协调能力,把我们几个债权人协调到一块,比较公平合理的以最快捷的速度去解决掉。”

  赵玉科说,虽然眼下还有许多工作要做,但住宅投资公司正式成立后,海联大厦将很快脱胎换骨。王广国透露说,处理类似问题时,他们始终把握一个原则,就是社会效益为主。

  王广国:“和一般的开发企业相比的话,他要15%的利润,我只要5%的利润,中间有10%的空间,这个空间是很大的,别说10%的空间,1%、2%的利润对开发企业的一些投资的一些走向影响都是很大的,何况是10%以上。”

  王广国告诉记者,从长远来看,郑州住宅建设投资公司必然要退出历史舞台。在问题楼盘托管、危旧小区改造等领域,投资公司欢迎同行参与竞争。如果越来越多的企业能把目光投向中低收入家庭保障住房建设,那么也就实现了设计者最初的设想。

  王广国:“这个企业越早消失越好,说明我们的一些难题也没有了,社会保障的特别是房地产市场也比较完善了,对吧,它的历史任务也完成了。”

  半小时观察

  房价高涨的另一面,就是越来越多的普通家庭距离自己的住房梦越来越远。房价持续攀升,所带来的已经不再是一个单纯的经济问题,而对房价的调控也超越了市场的范畴。当市场这只看不见的手在经济适用房和廉租房上失灵的时候,政府用看的见的手,帮助老百姓实现住房梦是义不容辞的责任。

  在这样的背景下,郑州市政府推出公共住宅建设投资公司的做法,应该说是一个有益的尝试。它不仅可以保证老百姓公平的获得居住权,还可以通过市场化运作,形成投资、融资、建设、运营、管理和还款的良性循环,扩大了住宅总供给量,抑制住宅市场价格上涨的势头。这在国际上也是一种惯例,像目前欧洲一些国家的公共住宅占住宅总量的比例约为40%-60%;亚洲的日本、新加坡公共住宅也占到了50%左右的比例。

  然而,将这个成熟的模式成功运用到国内,还有不少难题需要破解。我国目前实行的是土地公有制,土地资源掌握在政府手中,如果政府又直接参与到房地产开发中,如何保证操作的透明度?如何对项目实行有效监督?这将成为决定项目成败的关键。而与商业企业相比,很多人也会担心,一个不以盈利为目的的国有企业能不能保证运作的效率?郑州市的相关部门只有真正找到了答案,这项面向普通百姓的举措才能真正把实惠带给大家。

  主编:马洪涛记者:袁柏欣

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